物業(yè)管理師

為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

第六章：租賃管理

一、內容提要：1、租賃管理與租賃方案 2、房屋租賃合同 3、租戶關系管理

二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應考人員對物業(yè)租賃的形式、租賃管理與租賃方案、租賃合同的構成要素和物業(yè)租賃管理中的客戶關系管理的知識水平和實際應用能力。

考試的基本要求：

掌握：物業(yè)租賃的特點，租金確定與調整方法。

熟悉：物業(yè)租賃的分類方法，租賃管理的工作內容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。

了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內容，租賃管理中的市場營銷工作，客戶關系管理及其在租賃管理中的應用。

物業(yè)租賃概述

第一節(jié)  物業(yè)租賃概述

一、物業(yè)租賃及其特征

(一)物業(yè)租賃的概念

通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋租賃的含義有以下兩點：

(1)出租人必須是房屋所有權人。

(2)出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經營活動，

也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經營、人股經營或合作經營等名義出租或轉租房產。

(二)房屋租賃的特點

房屋租賃作為一種特定的商品交易的經濟活動形式，它具有以下特征：

1．房屋租賃不轉移房屋的所有權

2．房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

3．房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系

4．房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止

5．租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人

二、物業(yè)租賃的分類

依據(jù)不同的分類標準，物業(yè)租賃可作如下分類：

(一)按房屋所有權的性質劃分

按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。

L公房租賃

我國的管理體制，

公房又分為直管公房和自管公房。直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理，自管公房由國家授權的單位即國有企事業(yè)單位自行管理，

2．私房租賃

私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。

(二)按房屋租賃期限劃分

按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。

(1)定期租賃。定期租賃包含確切的起租日期和結束日期，租期可以是一個星期，也可以是若干年。

(2)自動延期租賃。自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。

(3)意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權，2012年物業(yè)管理師報名時間意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。

(三)按物業(yè)租金的內涵劃分

物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。

(1)毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費用。

(2)凈租。指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。

(3)百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

大型購物中心或超市常常采用百分比租金。

三、物業(yè)租賃管理模式

常見的有包租轉租模式、出租代理模式和委托管理模式。

(一)包租轉租模式

1．具體做法

物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，3swgm8f.cn將出租物業(yè)全部或部分包租下來；然后負責轉租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。

2．雙方責任及利弊

包租轉租模式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。

(二)出租代理模式

1．具體做法

業(yè)主全權委托物業(yè)管理企業(yè)負責租賃活動以及租賃中的管理和服務。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。

2．雙方責任與利弊

出租代理模式，業(yè)主同樣不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇出租代理模式。

(三)委托管理模式

1．具體做法

業(yè)主自己直接負責租賃活動，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務工作委托物業(yè)管理企業(yè)負責。

2．雙方責任及利弊

委托管理模式，業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲取全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務，只要沒有失職行為就不承擔風險。經租中的風險完全由業(yè)主承擔。因此經租所獲得的利潤與物業(yè)管理企業(yè)無關，它只獲取物業(yè)管理和服務費用。

四、房屋租賃的行政管理

房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內容有：

(一)房屋租賃登記備案的一般程序

房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面的租賃合同。2012年物業(yè)管理師考試時間合同簽訂后，要到當?shù)胤康禺a行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。

1．申請

簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括：書面租賃合同；房屋所有權證；當事人的合法證件；城市人民政府規(guī)定的其他文件。

2．審查

房屋租賃登記備案不同于簡單的備案，登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內容主要包括：

(1)審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件；

(2)審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；

(3)審查租賃合同的內容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責任等；

(4)審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；

(5)審查是否按規(guī)定繳納了有關稅費。

3．頒證

只有上述條件均具備后，才能登記備案，否則，作為主管部門有權行使否決權，判定租賃行為無效，不予登記。經主管部門審查合格后，準予登記。由房地產管理部門核發(fā)房屋租賃證。

(二)房屋租賃的條件

公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得《房屋所有權證》的；

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)權屬有爭議的；

(5)屬于違章建筑的；

(6)不符合安全標準的；

(7)已抵押，未經抵押權人同意的；

(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；

(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租賃中的違法行為及處罰

《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰：

(1)偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款；

(2)不按期申報、領取房屋租賃證的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款；

(3)未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。

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