物業(yè)管理師

二、業(yè)主公約制度

★★★業(yè)主公約：由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補(bǔ)充，是有效效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件;業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就要將共同財(cái)產(chǎn)的管理職能授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，并將這項(xiàng)授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)公共秩序的物業(yè)管理行為。

★★★業(yè)主公約的主要內(nèi)容：1。有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;2。業(yè)主的共同利益;3。業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);4。違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

★業(yè)主公約的效力(備案即生效)：業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力;業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾。但是應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： 1。業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生效力;2。業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。

★★業(yè)主臨時(shí)公約(首位買房人承諾即生效)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)和使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主臨時(shí)公約制定的主體：建設(shè)單位;

業(yè)主公約制定的時(shí)間：建設(shè)單位銷售物業(yè)之前。

相關(guān)主體的法律義務(wù)：1.建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)利;2.建設(shè)單位對業(yè)主臨時(shí)公約的明示和說明義務(wù);3.物業(yè)買受人對業(yè)主臨時(shí)公約承諾的義務(wù)(物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后也就意味著業(yè)主臨時(shí)公約得到物業(yè)買受人的接受和認(rèn)可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時(shí)公約提供了合理的依據(jù))。

★★★業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容：

1. 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況;

2. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：(1).遵守相鄰權(quán)的規(guī)定;(2).遵守房屋裝飾裝修規(guī)定;(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定;(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定。

3. 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：(1)。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助;(2)。涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù);(3).保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理(建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，如果建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)，業(yè)主可以自行修復(fù)或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān))

4. 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)：(1)。全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利;(2)。業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(3)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。

5. 違約責(zé)任：(1)。業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟;(2)。業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟;(3)。建設(shè)單位未能履行臨時(shí)公約約定的義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。

三、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的招投標(biāo)屬于服務(wù)項(xiàng)目的采購與提供。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)：指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義：(1)。建設(shè)單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較。(2)。有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為;(3)。有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場原則。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則：公開、公平、公正和誠實(shí)信用。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè);對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)、投標(biāo)人少于3個(gè)的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè);應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行;應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

★前期物業(yè)管理招標(biāo)原則：1。不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人;2。為各對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇;3。不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目不符的資格要求。

★前期物業(yè)管理招標(biāo)形式：公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)文件內(nèi)容：1。招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介;2。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求;3。對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求;4。評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法;5。招標(biāo)活動(dòng)方案;6。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;7。其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

★★招標(biāo)項(xiàng)目備案：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

★★招標(biāo)程序規(guī)則：(1)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交文件截止之日止，最少不得少于20日;(2)。招標(biāo)人對己發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人;(3)。招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料;(4)。通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

★★物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則

(一)投標(biāo)要求與投標(biāo)文件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：投標(biāo)函;投標(biāo)報(bào)價(jià);物業(yè)管理方案;招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

(二)投標(biāo)禁止行為：投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo);投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益;投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益;禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

★評標(biāo)委員會(huì)：評標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和評標(biāo)專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，基中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

★評標(biāo)規(guī)則：可以用書面形式、評標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

★中標(biāo)：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人;招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人;招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案;招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同;招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對方造成的損失。

★違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任：條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

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