物業(yè)管理師

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物業(yè)管理公司應(yīng)如何對(duì)業(yè)主的裝修進(jìn)行監(jiān)管

案例回放：

2005年，某小區(qū)業(yè)主來訪反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進(jìn)入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時(shí)也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為：小區(qū)管理部雖出具了局面整改通知書，但無權(quán)擅自闖入私人住宅強(qiáng)行拆除，這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識(shí)。同時(shí)業(yè)主要求小區(qū)管理部對(duì)該事件給其造成的損失進(jìn)行賠償。

注：

1、經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物；

2、小區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書》，但業(yè)主表示拒不整改。

案例分析：

一、小區(qū)管理部有沒有對(duì)業(yè)主在裝修過程中的行為進(jìn)行必要限制的責(zé)任？

作為《物業(yè)管理服務(wù)合同》內(nèi)約定的一項(xiàng)義務(wù)，物業(yè)管理公司有責(zé)任對(duì)業(yè)主在裝修過程中的行為進(jìn)行監(jiān)管和必要的限制。

首先，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)通過《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司，并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議》，值得注意的是，不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應(yīng)考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業(yè)主的正常使用等等。

其次，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議，加強(qiáng)對(duì)日常裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡視和檢查，監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

最后，裝修完畢，小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，凡有違反裝修協(xié)議的行為，應(yīng)要求業(yè)主或裝修公司恢復(fù)或賠償。

二、小區(qū)管理部是否應(yīng)對(duì)業(yè)主的違約（違章）行為承擔(dān)管理不善的責(zé)任？

物業(yè)管理公司作受托實(shí)施管理的公司，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，是不能采取強(qiáng)制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)向業(yè)主及使用人提出改進(jìn)意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見，應(yīng)當(dāng)說就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)，對(duì)于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承攬責(zé)任。但是，如果物業(yè)管理公司根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時(shí)告知有關(guān)部門或業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司就違背了《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的義務(wù)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

綜上可知，本案中業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個(gè)整體商品的整體外觀，且沒履行對(duì)業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管和限制的；但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權(quán)限，且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務(wù)中，設(shè)法得到業(yè)主的理解與支持

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