物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)管理流動(dòng)負(fù)債籌資

(1)流動(dòng)負(fù)債籌資的特點(diǎn)

流動(dòng)負(fù)債籌資屬于企業(yè)短期資金的籌集，具有以下特點(diǎn)：①籌資手續(xù)簡(jiǎn)便，籌資時(shí)間短，可以迅速籌措到可用資金；②籌資成本低，因?yàn)樵诶什▌?dòng)幅度較大的情況下，長(zhǎng)期籌資的利率一般高于短期籌資的利率；③流動(dòng)負(fù)債籌資不像長(zhǎng)期籌資那樣附有各種約束性條款，籌資期限和籌資數(shù)量不會(huì)受到過(guò)多的限制，因而能保持資金運(yùn)用的彈性和靈活性；④采用流動(dòng)負(fù)債籌資的期限較短，每次籌資都有一個(gè)利率，不確定性較大，因此流動(dòng)負(fù)債籌資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間

(2)正是由于流動(dòng)負(fù)債籌資具有上述特點(diǎn)，一般可以用來(lái)滿(mǎn)足企業(yè)短期資金的需要，如由于賒銷(xiāo)和分期收款銷(xiāo)售商品業(yè)務(wù)的擴(kuò)大而需要增加短期內(nèi)墊付的資金額；增加原材料、在產(chǎn)品、商品庫(kù)存儲(chǔ)備量以及增添小型設(shè)備所需要的資金額，等等。在利用流動(dòng)負(fù)債籌資時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的規(guī)模大小、發(fā)展速度、產(chǎn)品生產(chǎn)周期、商品周轉(zhuǎn)期以及交易和結(jié)算方式，充分考慮本企業(yè)在享受商業(yè)信用條件下應(yīng)付帳款的額度、期限以及為客戶(hù)提供的商業(yè)信用條件和企業(yè)實(shí)際支付能力，在此基礎(chǔ)上做出籌資決策

物業(yè)管理資金籌集方式

(一)銀行借款

銀行借款是物業(yè)管理公司向商業(yè)銀行貸款以取得資金來(lái)源的籌資方式。實(shí)際上，物業(yè)管理公司取得借款不僅包括從商業(yè)銀行貸款，而且還包括從保險(xiǎn)公司、租賃公司、信托投資公司等其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。不過(guò)，從商業(yè)銀行貸款是物業(yè)管理公司取得借款資金的主要形式。銀行借款資金具有使用時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)、數(shù)額較大等特點(diǎn)，主要用于物業(yè)管理公司的小額固定資產(chǎn)投資和永久性流動(dòng)資產(chǎn)的占用。

(二)發(fā)行股票

股票是物業(yè)管理股份公司為籌集資金而發(fā)行的有價(jià)證券，是持股人擁有公司股份和所有權(quán)的憑證。股票有優(yōu)先股和普通股兩種。 優(yōu)先股是一種有固定股息率、對(duì)公司具有所有權(quán)的股票。所謂優(yōu)先是指優(yōu)先股的持有者在公司贏利的情況下有優(yōu)先分配股息的權(quán)力，而在公司破產(chǎn)后又有優(yōu)先分配公司剩余資產(chǎn)的權(quán)力，但不具有優(yōu)先認(rèn)股權(quán)和投票權(quán)，也不參與分配公司的高額利潤(rùn)。普通股是股份公司所發(fā)行的一種基本股票，它沒(méi)有固定的股息，風(fēng)險(xiǎn)比優(yōu)先股要大，成本也比優(yōu)先股要高，但持有普通股票的股東，有權(quán)參與公司的經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)領(lǐng)取紅利來(lái)分享公司的利益，并具有優(yōu)先認(rèn)股權(quán)。

股票只能轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿€本。發(fā)行股票作為一種長(zhǎng)期籌資的方式，已經(jīng)受到我國(guó)企業(yè)界越來(lái)越大的關(guān)注和重視。感興趣的物業(yè)管理公司，可根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，創(chuàng)造條件申請(qǐng)發(fā)行股票。

(三)發(fā)行債券

公司債券是物業(yè)管理公司為籌集資金而發(fā)行的、并承諾在規(guī)定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。物業(yè)管理公司發(fā)行債券可以用不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)作為抵押，也可以由第三者作擔(dān)保，或單憑公司的信用。由于公司債券不像政府債券那樣有財(cái)政作后盾，其風(fēng)險(xiǎn)要比政府債券大，所以公司債券的利率一般定得比政府債券的利率要高一些，才會(huì)有投資者來(lái)購(gòu)買(mǎi)。而且，我國(guó)政府為保護(hù)投資者的權(quán)益，在1987年3月27日發(fā)布了《企業(yè)債券管理暫行條例》，對(duì)公司發(fā)行債券和債券的流通轉(zhuǎn)讓等作出了一些具體的規(guī)定。

如果物業(yè)管理公司被允許發(fā)行債券，那么，公司可視不同情況采取不同的發(fā)行價(jià)格。發(fā)行價(jià)格有平價(jià)發(fā)行、溢價(jià)發(fā)行和折價(jià)發(fā)行三種方式。目前我國(guó)公司債券的發(fā)行價(jià)格基本上都是與債券面值一致的，即平價(jià)發(fā)行。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和證券市場(chǎng)的成熟，客觀上將使公司債券的發(fā)行價(jià)格要超出債券面值或低于面值，超出面值的債券發(fā)行稱(chēng)為溢價(jià)發(fā)行，低于面值的債券發(fā)行稱(chēng)為折價(jià)發(fā)行。

物業(yè)管理公司發(fā)行債券與發(fā)行優(yōu)先股比較，二者都要定期支付利息，但二者也有區(qū)別：一是債券利息通常在稅前支付，具有節(jié)稅作用，而優(yōu)先股股息是在稅后支付，不具有節(jié)稅作用；二是債券一般有明確的到期日，而優(yōu)先股則沒(méi)有固定的到期日，投資者往往將優(yōu)先股看作是無(wú)期限的債券；三是優(yōu)先股的風(fēng)險(xiǎn)要大于債券的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楣驹谇鍍攤鶛?quán)時(shí)，債權(quán)人要比優(yōu)先股股東優(yōu)先得到清償權(quán)；四是優(yōu)先股的成本要比債券的成本高，因?yàn)閮?yōu)先股的風(fēng)險(xiǎn)較大，使得優(yōu)先股的股利率一般比債券的利息率高。

(四)留存利潤(rùn)

留存利潤(rùn)，又稱(chēng)為保留盈余，是物業(yè)管理公司累積利潤(rùn)在支付了公司所得稅和分派了利潤(rùn)之后的余額。一般說(shuō)，物業(yè)管理公司不會(huì)把全部盈利分派出去，而是要留存一部分利潤(rùn)以擴(kuò)充資本，所以留存利潤(rùn)是公司長(zhǎng)期資金的一種重要來(lái)源。2012年物業(yè)管理師報(bào)考條件

(五)橫向聯(lián)合

橫向聯(lián)合是指物業(yè)管理公司利用其他企業(yè)閑置或富余的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)等資源，進(jìn)行企業(yè)間的聯(lián)營(yíng)、入股、租賃、承包等資產(chǎn)重組，以達(dá)到融物或融資，實(shí)現(xiàn)資源最佳配置的目的。

目前，一些大型的物業(yè)管理公司擁有大型設(shè)備而業(yè)務(wù)量不足，產(chǎn)生資源浪費(fèi)，而一些小型物業(yè)管理公司因資金不足購(gòu)買(mǎi)不起這樣的設(shè)備，如高樓清洗設(shè)備、維修設(shè)備、下水管道維修設(shè)備等，它們之間通過(guò)采用租賃方式，實(shí)現(xiàn)了資源共享，有些物業(yè)管理公司還開(kāi)展了融資性租賃。特別是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一些大型的物業(yè)管理公司兼并、收購(gòu)小型的物業(yè)管理公司或其他企業(yè)，或者組建控股型的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，已成為發(fā)展趨勢(shì)。

(六)吸引外資

外資是中外合資、中外合作物業(yè)管理公司的重要資金來(lái)源。近些年來(lái)，一些物業(yè)管理公司通過(guò)與外商合作，開(kāi)辦了相應(yīng)的合資、合作物業(yè)管理公司，既解決了資金不足的問(wèn)題，又引進(jìn)和學(xué)習(xí)了國(guó)外的先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，收到了積極的雙重效果。

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