物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的必要性

(一)物業(yè)管理企業(yè)具備的籌資自主權(quán)

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制改革的中心環(huán)節(jié)是增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)活力，使物業(yè)管理企業(yè)具有以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的能力，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)不僅要能自我約束、自我積累，而且要能自籌資金，這樣才能自我發(fā)展。自籌資金、自負(fù)盈虧是財(cái)務(wù)收支權(quán)的基本內(nèi)容，是物業(yè)管理企業(yè)是否具有經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán)的關(guān)鍵所在。資金籌集和資金分配是物業(yè)管理企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)和終點(diǎn)。如果對(duì)于資金運(yùn)動(dòng)的兩端，企業(yè)不能自主，就難以真正做到以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展。資金籌集是物業(yè)管理企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的初始階段，把握這個(gè)階段，企業(yè)才有可能掌握資金運(yùn)動(dòng)的自主權(quán)，而且只有自籌資金，才能真正做到自負(fù)盈虧，否則只能是不負(fù)盈虧，或者是負(fù)盈不負(fù)虧。盡管物業(yè)管理業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，生產(chǎn)的是無(wú)形產(chǎn)品，但服務(wù)同樣是商品。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)開(kāi)辟多種渠道，因地制宜、因勢(shì)利導(dǎo)地開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)自籌資金，不僅能適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中物業(yè)的日常維修養(yǎng)護(hù)和更新改造的資金需要，及時(shí)供應(yīng)資金，而且能提高企業(yè)技術(shù)水平和經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)水平，有利于增強(qiáng)企業(yè)活力，增強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)挖掘企業(yè)和社會(huì)的資金潛力

物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)資金的需要是經(jīng)常的。與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套，與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接，就必須要大力發(fā)展社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理。而物業(yè)管理要發(fā)展，就離不開(kāi)資金，其對(duì)資金的需求是經(jīng)常的、多方面的。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過(guò)“一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)策略，充分挖掘自我積累、社會(huì)投資的潛力，來(lái)解決企業(yè)資金不足的矛盾。過(guò)去由財(cái)政包物業(yè)管理的資金供應(yīng)，財(cái)政補(bǔ)貼撥款又往往是無(wú)償使用的，致使物業(yè)管理一方面資金利用率不高，另一方面管理經(jīng)費(fèi)不夠。沒(méi)有激勵(lì)機(jī)制，管理工作不到位，產(chǎn)生了設(shè)備殘缺不全、管道不能、房屋失修失養(yǎng)等一系列問(wèn)題，形成惡性循環(huán)。而大規(guī)模的住宅建設(shè)，必然要求物業(yè)管理企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)管理規(guī)模，物業(yè)管理的微利性質(zhì)又要求企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是要求企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低。這就迫使物業(yè)管理企業(yè)要發(fā)展成為跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的集團(tuán)性企業(yè)。這一切所需要的資金，若全部由財(cái)政解決，勢(shì)必超過(guò)財(cái)政承受力，既造成財(cái)政資金的緊張，又難以滿(mǎn)足企業(yè)的資金需要。因此，物業(yè)管理企業(yè)要實(shí)現(xiàn)“一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)策略，就必須充分動(dòng)員企業(yè)內(nèi)部資源，并向社會(huì)籌集資金，從而緩解物業(yè)管理企業(yè)資金緊張不足狀況，提高資金利用效果。

(三)資金橫向流動(dòng)

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，必然推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展，從而把物業(yè)管理推入市場(chǎng)。正在興起和發(fā)展的物業(yè)管理市場(chǎng)，為物業(yè)管理企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)提供了條件。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，部門(mén)地區(qū)的“條條”、“塊塊”分割狀況已經(jīng)開(kāi)始打破，這使物業(yè)管理跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制的橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合成為可能。這樣就有橫向資金流動(dòng)問(wèn)題。橫向資金流動(dòng)的方式多種多樣，其中多種形式的物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)營(yíng)，不同企業(yè)的相互投資則是橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合的主要方式。經(jīng)濟(jì)聯(lián)合通常是在勞動(dòng)力、技術(shù)、資金、管理方面各取所長(zhǎng)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)；而聯(lián)合投資、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)則是經(jīng)濟(jì)聯(lián)合的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)相互投資，即是橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合的例子。這種橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合帶來(lái)的橫向資金運(yùn)動(dòng)，突破了原來(lái)單一的資金供應(yīng)體制，為物業(yè)管理企業(yè)在更廣泛的范圍內(nèi)籌集運(yùn)轉(zhuǎn)開(kāi)辟道路。2012年物業(yè)管理師報(bào)考條件

(四)外來(lái)資金和社會(huì)閑散資金

隨著住宅商品化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)環(huán)節(jié)中的三級(jí)市場(chǎng)——物業(yè)管理市場(chǎng)的興起和發(fā)展，香港、臺(tái)灣、新加坡等許多企業(yè)正在中國(guó)大陸開(kāi)辦設(shè)立了獨(dú)資、合資和合作經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)，為中國(guó)大陸物業(yè)管理企業(yè)籌集資金提供了可靠的來(lái)源。此外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民生活水平有了顯著的提高。財(cái)政收入中一部分暫時(shí)不用的預(yù)算外資金和居民儲(chǔ)蓄是一筆數(shù)額十分可觀的資金，可以作為物業(yè)管理企業(yè)籌集資金的重要來(lái)源。再者，城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，為物業(yè)管理企業(yè)的合理收費(fèi)提供了保證，使多種有償服務(wù)收費(fèi)這一籌資渠道得以暢通。

綜上所述，過(guò)去那種渠道單一、形式單一、收租不能養(yǎng)房，仍靠政府大量財(cái)政撥款和企事業(yè)單位補(bǔ)貼的物業(yè)管理資金供應(yīng)方式，已不能適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制改革的需要。多層次、多渠道、多種形式的縱向、橫向的資金流動(dòng)相結(jié)合的資金供應(yīng)體制，正在逐步形成，物業(yè)管理企業(yè)自籌資金勢(shì)在必行。

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