為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學科,此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復習方法,希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助!
★★★物業(yè)服務收費實行政府指導價的具體方式:
由房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求,制定物業(yè)管理服務的等級標準,然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門,測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務項目的具體收費標準,由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和價格浮動幅度,結合本物業(yè)項目的服務等級標準和調整因素,在物業(yè)服務合同中約定。
★★★物業(yè)服務收費形式與成本構成
(一)包干制(盈虧自負)-:指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。包括物業(yè)服務成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
(二)酬金制:指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務支出僅屬代管性質,不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
★酬金制的物業(yè)管理企業(yè),應當履行以下義務:1。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況;2。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時,物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復;3。物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
★★物業(yè)管理服務成本構成:
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業(yè)主同意的其它費用。
★★物業(yè)服務費的繳納和督促
1.非業(yè)主使用人的交費責任。條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的,從其約定,即使存在這一約定,業(yè)主仍然負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任是指當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關于物業(yè)服務費用繳納的約定時,業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務費用的義務,物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務費用。
2.未交付房屋的交費主體。條例規(guī)定,己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。
3.業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務。條例和<物業(yè)服務收費管理辦法.doc>均明確規(guī)定:對于欠費業(yè)主,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對于拒不交費的業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)有權依法追繳,但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。
★
1.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關系的法律形式是雙方簽訂物業(yè)服務合同;
2.物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利義務的法律依據;
3.物業(yè)服務合同屬于民事合同的范疇,在合同法中屬“無名合同”;
4.條例明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務合同。
5.根據不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體,現(xiàn)實存在兩種物業(yè)服務合同:一種是在前期物業(yè)管理階段,由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同;另一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同。
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