物業(yè)管理師

為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

★★★物業(yè)服務收費實行政府指導價的具體方式：

由房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務項目的具體收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業(yè)項目的服務等級標準和調整因素，在物業(yè)服務合同中約定。

★★★物業(yè)服務收費形式與成本構成

（一）包干制（盈虧自負）-：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。包括物業(yè)服務成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

（二）酬金制：指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

★酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應當履行以下義務：1。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況；2。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復；3。物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

★★物業(yè)管理服務成本構成：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業(yè)主同意的其它費用。

★★物業(yè)服務費的繳納和督促

1．非業(yè)主使用人的交費責任。條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任是指當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關于物業(yè)服務費用繳納的約定時，業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務費用的義務，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務費用。

2．未交付房屋的交費主體。條例規(guī)定，己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

3．業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務。條例和<物業(yè)服務收費管理辦法.doc>均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對于拒不交費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。

★

1．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關系的法律形式是雙方簽訂物業(yè)服務合同；

2．物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利義務的法律依據；

3．物業(yè)服務合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無名合同”；

4．條例明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務合同。

5．根據不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實存在兩種物業(yè)服務合同：一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同；另一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同。

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