物業(yè)管理師

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成本估價法

以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格。采用成本估價法求得的價格，通常稱為積算價格。

（一）成本估價法基本公式

1新開發(fā)土地

新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地費用＋開發(fā)土地所需費用＋正常利稅。

2新建房地產(chǎn)

新建房地產(chǎn)價格＝取得土地費用＋建造建筑物費用＋正常利稅

3舊有房地產(chǎn)

舊有房地產(chǎn)價格＝舊有房地產(chǎn)重新建造完全價值一基建物折舊。

（二）估價步驟

1基地估價

以該基地的最佳用途來估算其價格的。

2建筑物重置成本估價

1）指數(shù)調(diào)整法

在原房屋建筑造價的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家公布的物價指數(shù)和現(xiàn)在的建設(shè)工作費率，評估房屋的量置價。

2）單價調(diào)整法

按照房屋建安工程的工程量，乘以工程單價得到重置價的方法

（1）單價的選取及調(diào)整

以勘估標的物主體結(jié)構(gòu)和大部份裝修項目與標準單價相符為準，而兩者相差異的部份再行調(diào)節(jié)，一般調(diào)節(jié)有以下內(nèi)容：

①房屋層高調(diào)節(jié)

標準單價的測算以層高3米為依據(jù)，增減的幅度以每超高或高10厘米相應增加或減少造價的2％。

②墻體折減

折減分眾墻和借墻兩種。

借墻占房屋外墻體1/4～1/2，折減率為10～20％

1/2～3/4，折減率為20～30％

眾墻占房屋外圍墻體1/3～1/2，折減率為5％。

③材料換算

當勘估物業(yè)局部裝修情況與選取的標準單位造價規(guī)定不同時，可根據(jù)單項材料的價格進行局部材料換算。

單項材料換算＝（實際使用材料單價－標準規(guī)定標準材料）×換算量

（2）水電裝備

水電設(shè)備要根據(jù)實際情況，獨立評估，為方便計算，可按照水電裝備設(shè)施的完善程度，將水電造價分為若干等級，測算出每平方米的單位造價。按房屋建筑面積計算水電造價。

水電造價＝建筑面積×水電單位造價

房屋重置價的評估公式綜合如下：

建筑物重置價＝建筑面積×建筑單價×（1±比差率）＋材料換算＋水電費用。

3折舊估算

根據(jù)建筑物的樓齡，完好程度等估算其折舊額，從而得出該建筑物的實際現(xiàn)值。

4土地改良成本估計

估算土地的平整、筑路、造景等費用。

5綜合計算

將上述各項估價結(jié)果統(tǒng)計匯總，得出評價公式如下：

建筑物重置價＝建筑面積×建筑單價×（1±比差率）×材料換算×水電費×折舊率×改良成本估價。

（三）成本估價的實施方法

1直接成本與間接成本計算法

1）直接成本

直接消耗于該建筑物的材料、人工等成本支出，如人工費、材料設(shè)備費、建筑承包企業(yè)的管理費與利潤等。

2）間接成本

用于物業(yè)建設(shè)開發(fā)支出的成本費用。如拆遷安置、前期工程成本、咨詢服務費、長期融資費用等。

3）投資經(jīng)營利潤

視市場情況變化，當物業(yè)市場售價低于重置成本時，就不可再考慮利潤因素。

2指數(shù)法

以物業(yè)基期價成本為基礎(chǔ)，按物價指數(shù)進行修正，推算物業(yè)現(xiàn)時價格的計算方法。其指數(shù)的選擇一般是選擇同類物業(yè)商品的物價指數(shù)。

3單位比較法

估價人員應以相似建筑物來計算單位成本，根據(jù)建造期與估價期之間的成本變動對單位成本進行時日調(diào)整。

4面積比較法

應用通行的標準定額成本作單位成本，再考慮該物業(yè)面積的數(shù)量來估算該項成本的方法。

（四）折舊額估算

估價的折舊不必考慮如何系統(tǒng)地把折舊額推到各財政年度，而只要對各種因素所造成的物業(yè)貶值作出總的估價。影響物業(yè)折舊的因素很多。大致可歸納為物理的，功能的，與經(jīng)濟的三大類。估價人員要對所有因素造成的結(jié)果進行詳盡的調(diào)查研究，綜合分析。推算出折舊額。

常用的折舊估價法有下列幾種。

1定額法

2定率法

3年數(shù)合計法

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