物業(yè)管理師

《物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試，小編特整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理綜合能力》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

三、合同的履行

合同的履行是指?jìng)鶆?wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿善浜贤x務(wù)，債權(quán)人的合同債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。

1.合同履行應(yīng)當(dāng)遵循如下原則

(1)適當(dāng)履行原則

(2)協(xié)作履行原則

(3)情事變更原則。其適用要件包括：(1)須有不可預(yù)見的情事變更;(2)情事變更須發(fā)生于合同成立后和履行完畢前;(3)情事變更須不可歸責(zé)于當(dāng)事人;(4)須情事變更的結(jié)果使維持原合同效力顯失公平。

2.合同履行中的抗辯權(quán)

抗辯權(quán)，是在符合法定條件時(shí)，一方得對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人的履行請(qǐng)求權(quán)，暫時(shí)拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利。抗辯權(quán)是債務(wù)人對(duì)抗債權(quán)人的工具。合同履行中的抗辯權(quán)有三種：

(1)同時(shí)履行抗辯權(quán)。

(2)先履行抗辯權(quán)。

(3)不安抗辯權(quán)。

四、違約責(zé)任

違約責(zé)任是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，依法應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任是當(dāng)事人不履行合同債務(wù)時(shí)產(chǎn)生的民事責(zé)任，它以合同有效為前提，可以由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)約定。

1.違約責(zé)任的歸責(zé)原則

違約責(zé)任的歸責(zé)原則是指基于一定的歸責(zé)事由而確定違約責(zé)任成立的法律原則?！逗贤ā返?07條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。我國《合同法》采取的是嚴(yán)格責(zé)任的歸責(zé)原則，即不以違約人有過錯(cuò)為條件，只要有違約行為，即構(gòu)成違約。但是《合同法》中也規(guī)定了若干過錯(cuò)責(zé)任：供電人的責(zé)任;承租人的保管責(zé)任;承攬人的責(zé)任;建設(shè)工程合同中承包人的責(zé)任;寄存人未履行告知義務(wù)的責(zé)任;保管人的保管責(zé)任。

2.違約行為的形態(tài)

(1)預(yù)期違約。

(2)不能履行。

(3)拒絕履行。

(4)遲延履行。

(5)不完全履行。包括：1)瑕疵履行;2)加害給付。

(6)受領(lǐng)遲延。

3.免責(zé)事由

免責(zé)事由即當(dāng)事人可免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由，包括免責(zé)條件和免責(zé)條款。

(1)免責(zé)條件：指法律明文規(guī)定的當(dāng)事人對(duì)其不履行合同不承擔(dān)違約責(zé)任的條件。共同的免責(zé)條件是不可抗力。所謂不可抗力，是指合同當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般認(rèn)為下列情況應(yīng)屬不可抗力：自然災(zāi)害;社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂;軍事行動(dòng);政府行為。

(2)免責(zé)條款：是當(dāng)事人事先以協(xié)議免除或限制其將來責(zé)任的合同條款。合同中的下列免責(zé)條款無效：造成對(duì)方人身傷害的;因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

4.承擔(dān)違約責(zé)任的方式

(1)強(qiáng)制履行

強(qiáng)制履行的表現(xiàn)形態(tài)包括令債務(wù)人限期履行，修理、重作、更換等。

(2)賠償損失

賠償損失責(zé)任的構(gòu)成要件包括：(1)一方有違約行為;(2)另一方受有損害，包括所受損害和所失利益;(3)違約行為與損害后果之間有因果關(guān)系。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。受害人對(duì)于損失的發(fā)生或擴(kuò)大也有過錯(cuò)時(shí)，法院可減輕或免除違約方的賠償責(zé)任。當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

(3)違約金

違約金通常視為損失賠償額的預(yù)定。

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

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