物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

論現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)管理

理論上的物業(yè)管理與現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)管理總是有很多不同，但做為現(xiàn)實(shí)的物業(yè)經(jīng)理人卻過(guò)多的以理論上的物業(yè)來(lái)要求現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)人，其結(jié)果也可想而知的了，有時(shí)很多事都可能會(huì)背道而馳了。物業(yè)管理體制是要因地制宜，因人而治，因物而理。各個(gè)物業(yè)所面臨的物業(yè)狀態(tài)不同，所要求的物業(yè)管理方式也就會(huì)隨之不同的了。

一做為一個(gè)新起小區(qū)來(lái)說(shuō)呢，從一開(kāi)始就需要從嚴(yán)而治，不要讓那些違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)，以保證從一開(kāi)始小區(qū)管理就能在一個(gè)正規(guī)的渠道上，從一開(kāi)始就要做好對(duì)業(yè)主的引導(dǎo)工作，讓業(yè)主從心底了解物業(yè)管理的內(nèi)涵

二接受一個(gè)舊的小區(qū)，就要讓業(yè)主適應(yīng)物業(yè)管理，讓他們了解到物業(yè)管理給他帶來(lái)的好與沒(méi)有物業(yè)管理，或之前物業(yè)管理之間的差距，讓業(yè)主感到這中間的不同，讓他們從心中去感受物業(yè)管理的優(yōu)越性。

消防設(shè)備、設(shè)施管理

（一）中控室管理制度

中控室是管理、使用消防設(shè)備及發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、指揮滅火的重要部門(mén)，是整個(gè)會(huì)議中心消防安全的心臟，為此特制定以下管理制度規(guī)范其管理：

（1）中控室實(shí)行專人24小時(shí)值班制，值班人員不得隨意離開(kāi)值班室。值班人員要遵守值班崗位職責(zé)，每日做好值班記錄，室內(nèi)衛(wèi)生在交班前清掃一次。

（2）每天檢查消防系統(tǒng)是否正常，有計(jì)劃地清點(diǎn)各種消防設(shè)備是否完好，填寫(xiě)消防系統(tǒng)的檢測(cè)登記表，每月隨部門(mén)工作總結(jié)上報(bào)。

（3）出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即檢查信號(hào)的真假，經(jīng)核實(shí)后予以處理。

（4）消防專職值班員負(fù)責(zé)對(duì)會(huì)議中心內(nèi)消防設(shè)施進(jìn)行巡檢和管理，發(fā)現(xiàn)丟失和損壞立即報(bào)告。

（5）值班室內(nèi)禁止吸煙，杜絕一切火種，嚴(yán)禁存放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。

（6）中控室內(nèi)的電話屬專用報(bào)警聯(lián)系電話，任何人不得占用，影響消防聯(lián)絡(luò)。

（7）中控室內(nèi)應(yīng)配備手持滅火器材、消防扳手、消防斧、消防頭盔、強(qiáng)光手電等消防器具。

（二）中控室設(shè)備報(bào)警處理程序

（1）電梯控制盤(pán)報(bào)警顯示：接報(bào)警后，通過(guò)電梯報(bào)警電話安慰被困人員，并用對(duì)講機(jī)或電話通知電梯工或保安人員到場(chǎng)檢查、解救、搶修。

（2）如遇消防控制屏報(bào)警，應(yīng)立即用電腦顯示器查出報(bào)警的具體位置，并通知領(lǐng)班或就近保安員到現(xiàn)場(chǎng)查看，同時(shí)做好簡(jiǎn)要記錄。如屬火警應(yīng)以最快的速度通知當(dāng)值保安部主管（夜值經(jīng)理），并按對(duì)火警報(bào)警的處理規(guī)范處理；如屬誤報(bào)應(yīng)復(fù)位，若不能復(fù)位應(yīng)通知工程部人員到場(chǎng)維修。對(duì)所有報(bào)警及處理過(guò)程都應(yīng)詳細(xì)記錄在《中控室值班記錄表》上。

（三）消防設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)范

（1）中控室保安員負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)消防設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行的操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往、觀察，確認(rèn)火情后，通過(guò)廣播和警鈴疏散人員，并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。

（2）當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，中控室值班人員應(yīng)及時(shí)通知工程部進(jìn)行維修處理。

（3）當(dāng)值保安員要負(fù)責(zé)中控室的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬。

（4）工程部弱電專業(yè)人員要對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。

（5）工程部和安保部每月定期對(duì)會(huì)議中心消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測(cè)，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。

（6）消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫時(shí)改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)，應(yīng)由工程部書(shū)面通知安保部，并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保會(huì)議中心消防安全

（四）中控室安全管理制度

（1）值班員要認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，熟練掌握消防設(shè)施情況和緊急情況的處理辦法。

（2）值班員要堅(jiān)守崗位，密切監(jiān)視消防主機(jī)機(jī)號(hào)和電視屏幕，發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號(hào)或可疑情況立即按規(guī)定的程序妥善處理。

（3）除值班人員及工程部維修人員，嚴(yán)格禁止其他人員按動(dòng)各種鍵鈕。

（4）對(duì)儀器設(shè)備經(jīng)常進(jìn)行擦拭，值班員下班前必須搞好室內(nèi)衛(wèi)生方可交班。

（5）嚴(yán)格交接班制度，交班時(shí)工作情況必須交接清楚，接班人未到前上班人不得調(diào)動(dòng)，嚴(yán)禁空崗。

（6）室內(nèi)禁止會(huì)客，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入中控室，中控室內(nèi)不得打私人電話。

（7）室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

（五）消防安全疏散標(biāo)識(shí)管理制度

（1）每班巡樓保安員負(fù)責(zé)巡查樓層中疏散通道、安全出口，保持暢通，如發(fā)現(xiàn)雜物阻塞通道，應(yīng)立即通知相應(yīng)單位清理。

（2）每班中控室人員對(duì)樓層的疏散標(biāo)志進(jìn)行檢查，如出口指示燈等，如發(fā)現(xiàn)疏散標(biāo)志出現(xiàn)故障或損壞，應(yīng)通知工程部進(jìn)行維修。

（3）工程部維修人員接到安保部報(bào)修后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，并將維修后的結(jié)果反饋到安保部。

（4）安保部中控室人員負(fù)責(zé)整改情況的跟進(jìn)工作。

（六）消防設(shè)備設(shè)施的測(cè)試、檢查制度

（1）安保部中控室人員負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的檢測(cè)及消防設(shè)施的清潔維保。

（2）中控室人員必須按照消防系統(tǒng)檢測(cè)、清潔維保的計(jì)劃，定期對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并予以解決，確保系統(tǒng)正常。

（3）每次檢測(cè)結(jié)果都應(yīng)詳細(xì)做好記錄，并認(rèn)真填寫(xiě)“消防設(shè)備設(shè)施測(cè)試結(jié)果登記表”每月以書(shū)面形式報(bào)告工程部經(jīng)理。

（4）檢測(cè)完后如有問(wèn)題，要填寫(xiě)“消防整改通知單”，工程部解決，解決完畢，中控室的人員要進(jìn)行復(fù)查。

（5）樓層消防設(shè)施（消防栓、報(bào)警器、煙感、噴淋頭、消防廣播、正壓送風(fēng)口等）由中控室人員負(fù)責(zé)每天巡查，并在《中控室登記表》上做好記錄如有問(wèn)題要報(bào)告工程部解決。

（七）消防監(jiān)控中心操作規(guī)程

（1）嚴(yán)格遵守保密制度，不得向無(wú)關(guān)人員泄露監(jiān)控內(nèi)容。

（2）密切注意消防控制屏以及監(jiān)控畫(huà)面，發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號(hào)或可疑情況應(yīng)及時(shí)按規(guī)定程序處理。

①如遇電梯故障困人，應(yīng)立即接通電梯通話器安慰客人。通話時(shí)要禮貌，聲調(diào)自然、音量適中，并詢問(wèn)被困人員健康情況，告訴客人我們已經(jīng)知道有人被困，不要試圖扒開(kāi)梯門(mén)；同時(shí)以最快的速度通知電梯維修人員或電梯工、安保部領(lǐng)班（經(jīng)理或主管）以及客房服務(wù)部。故障排除后應(yīng)將受困時(shí)間、故障原因、樓層及處理情況記錄在《中控室值班記錄表》上。如發(fā)現(xiàn)客人用客梯搬運(yùn)貨物時(shí)，應(yīng)有禮貌的進(jìn)行勸阻，在勸說(shuō)無(wú)效的情況下立即通知就近保安或前臺(tái)人員對(duì)其說(shuō)明會(huì)議中心的有關(guān)規(guī)定，讓其從貨梯搬出。

②如遇消防控制屏報(bào)警，應(yīng)立即用電腦顯示器查出報(bào)警的具體位置，并通知領(lǐng)班或就近保安到現(xiàn)場(chǎng)查看，同時(shí)做好簡(jiǎn)要記錄。如屬火警，應(yīng)以最快的速度當(dāng)值安保部主管（經(jīng)理），并按對(duì)火警的處理規(guī)范處理；如屬誤報(bào)應(yīng)復(fù)位，若不能復(fù)位應(yīng)通知工程部人員到場(chǎng)檢查維修，對(duì)所有報(bào)警及處理過(guò)程都應(yīng)記錄在《中控室值班記錄表》上。

③如發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑情況應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)控或錄相，并讓班長(zhǎng)和就近保安員控制和處理；如客人要求查看錄相，須由安保部主管（經(jīng)理）報(bào)總辦主任批準(zhǔn)同意，同時(shí)應(yīng)記錄中止錄相時(shí)段。突發(fā)事件的錄相資料必須封存?zhèn)洳椤?/p>

（3）熟悉監(jiān)控設(shè)備的性能并能熟練操作，保持?jǐn)z像鏡頭的最佳角度，如發(fā)現(xiàn)角度偏移，要立即通知就近保安到現(xiàn)場(chǎng)矯正。如因供電導(dǎo)致錄相中止，應(yīng)保持鎮(zhèn)定迅速報(bào)告主管（經(jīng)理），組織保安加強(qiáng)防范，同時(shí)通知工程部并保持通訊暢通，恢復(fù)供電后繼續(xù)錄相。對(duì)斷電及恢復(fù)時(shí)間要做詳細(xì)記錄，查明緣由。嚴(yán)禁擅自斷電、中止錄相，嚴(yán)禁擅自啟動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和利用電腦做與工作無(wú)關(guān)的事情。

（4）杜絕閑雜人員進(jìn)入中控室，相關(guān)人員如因工作需要進(jìn)入監(jiān)控室，須經(jīng)主管或經(jīng)理同意并填寫(xiě)“中控室進(jìn)出登記表”后，方可入內(nèi)。

（5）愛(ài)護(hù)中控室的一切設(shè)備設(shè)施，除值班人員及工程部維修人員，嚴(yán)禁其他人員按動(dòng)各種鍵鈕。注意設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，對(duì)儀器設(shè)備經(jīng)常進(jìn)行擦拭、每天交接班前應(yīng)認(rèn)真檢查系統(tǒng)性能是否完好并做好清潔，如發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備故障，應(yīng)立即通知當(dāng)值保安加強(qiáng)防范，同時(shí)通知工程部人員維修，事后做好記錄。

（6）按規(guī)定使用錄相帶（設(shè)施），協(xié)助部門(mén)資料管理員做好錄相帶的封存保管工作。

（7）值班期間嚴(yán)禁吸煙、吃零食、看報(bào)紙、雜志或占用消防電話接打私人電話及做其他與工作無(wú)關(guān)的事。

（8）當(dāng)值人員不得隨意離崗、串崗。

（9）接聽(tīng)電話時(shí)須在鈴聲三響內(nèi)拿起電話說(shuō)：“你好，中控室”，如系火警應(yīng)問(wèn)清報(bào)警人姓名、所在樓層及房號(hào)，火災(zāi)燃燒的面積、燃燒物的性質(zhì)、有無(wú)人員被困等，要求語(yǔ)音清晰、簡(jiǎn)潔明了；如系會(huì)議中心情況咨詢應(yīng)耐心地回答客人。如自己不能回答的，應(yīng)在充分了解后及時(shí)報(bào)告部門(mén)主管或聯(lián)系其他部門(mén)解答，并盡快反饋給客人。請(qǐng)領(lǐng)班將處理過(guò)程詳細(xì)記錄在“值班日志”上。

（10）每日例行消防檢查，巡樓期間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)反饋給主管并記錄在《中控室值班記錄表》和《巡視記錄表》，并跟進(jìn)處理，每月例行消防月檢查并向消防主管提供書(shū)面材料。

（11）未經(jīng)批準(zhǔn)不得私自增添電器設(shè)備，室內(nèi)消防滅火器要經(jīng)常檢查維護(hù)，保證完好、有效。

（12）嚴(yán)格交接班制度，交接時(shí)工作情況必須交接清楚，接班人未到前上班人不得離開(kāi)。

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