物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)

(一)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)

政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)通常包括：

1．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以不斷提高居民住房水平、改善居住質(zhì)量，不斷促進(jìn)消費(fèi)、拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的主要標(biāo)志是：市場供求總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，市場價格基本穩(wěn)定。

2．使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。

3．保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。

4．引導(dǎo)新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位置時，要考慮當(dāng)前不同類型物業(yè)的短缺情況、就業(yè)機(jī)會和物業(yè)需求的未來變化、當(dāng)前的基礎(chǔ)設(shè)施狀況和城市總體規(guī)劃的要求，以避免或減少新建項目空置。

5．滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設(shè)中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對住房有特殊的要求，政府必須有與之相關(guān)的政策，從建設(shè)、分配和使用等方面作出特殊的安排，以滿足其住房需要；

(二)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段

宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)、金融、住房、稅收、價格政策等。

1．土地供應(yīng)政策

沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國現(xiàn)行土地制度下，政府是惟一的土地供給者，土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計劃。

通過土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護(hù)土地資源和滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對建筑空間的需求之間的關(guān)系。

2．金融政策

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，2012年物業(yè)管理師報名時間房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。

3．住房政策

目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場流通；經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導(dǎo)；市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營，是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。1998年政府停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化政策以來，商品住宅在全部新增住宅供給中的比例，已經(jīng)從1998年的29．7％上升到了2005年的65．5％。

4．城市規(guī)劃

城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，2012年物業(yè)管理師考試時間對土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進(jìn)行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細(xì)藍(lán)圖五個層次。

5．地價政策

房地產(chǎn)價格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格不僅直接影響房地產(chǎn)市場的運(yùn)作，而且對整體社會經(jīng)濟(jì)、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。

政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預(yù)，都可以對地價進(jìn)行有效的調(diào)控。

6．稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅務(wù)優(yōu)惠政策，推動了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。我國1998年以來也曾成功運(yùn)用降低契稅的措施，促進(jìn)了住房二級市場的發(fā)展；在2005年初運(yùn)用交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和契稅政策，有效遏制了商品房市場上的投機(jī)需求和對高檔豪華住宅的需求；還從2003年開始研究物業(yè)稅的相關(guān)政策，準(zhǔn)備通過物業(yè)稅制度的實(shí)施，來調(diào)整居民和機(jī)構(gòu)擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為，減輕地方政府對土地使用權(quán)出讓收入的依賴，建立起一個長期穩(wěn)定的地方政府財政收人來源渠道。

7．租金和價格控制

在運(yùn)行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價格保持合理的比例。

對住房價格的控制，也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工作內(nèi)容。政府調(diào)控住房價格的目的，一個是避免住房價格泡沫的形成，另一個是要保證中低收人家庭住房需求能夠得到適當(dāng)?shù)臐M足。

房地產(chǎn)市場分析的概念與作用

第五節(jié)  房地產(chǎn)市場分析

一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用

(一)房地產(chǎn)市場分析的概念

房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機(jī)會或調(diào)整其市場行為。

房地產(chǎn)市場的風(fēng)險很大，開發(fā)商和投資者有可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重。市場分析的目的，就是將風(fēng)險降到最低，并盡可能通過及時、準(zhǔn)確的市場分析，來爭取最大的盈利機(jī)會。

(二)房地產(chǎn)市場分析的作用

房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應(yīng)該起到的作用也是有差別的。

1．開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項目的財務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。

2．置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進(jìn)行市場分析的目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。根據(jù)市場分析的結(jié)果，置業(yè)投資者可以設(shè)計或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。

3．金融機(jī)構(gòu)。通過市場分析，金融機(jī)構(gòu)可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢，為其制定參與房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務(wù)。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，市場分析能幫助金融機(jī)構(gòu)預(yù)測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發(fā)貸款或抵押貸款)提供依據(jù)。

4．設(shè)計人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計人員，必須了解開發(fā)項目所面對的目標(biāo)市場，以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計，滿足市場需求。

5．營銷經(jīng)理。在市場分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場特征，并在此基礎(chǔ)上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

6．地方政府。不論是對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結(jié)果的支持。

7．租戶和使用者。租戶和使用者在進(jìn)行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時機(jī)與價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當(dāng)使用者的購買目的是置業(yè)投資時，更加重視對市場供求關(guān)系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

8．物業(yè)管理者。市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢，預(yù)測市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護(hù)維修、更新改良、改建擴(kuò)建、資產(chǎn)處置計劃或方案，適時調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。

(三)市場區(qū)域的確定

市場區(qū)域是指主要(潛在)需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。

1．影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

在定義市場區(qū)域時，關(guān)鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經(jīng)濟(jì)和人口情況。影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大??；④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域；⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等；⑦競爭性項目的區(qū)域(競爭項目重新組合的區(qū)域)。

2．物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響

不同市場分析目的影響市場區(qū)域的確定。為政府宏觀市場管理進(jìn)行市場分析，其市場區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限。

由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計及其他各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

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