物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

融資租賃的幾種形式

(1)直接購(gòu)買租賃。出租方直接將生產(chǎn)制造或購(gòu)買的資產(chǎn)租給承租方，直接簽訂契約收付金。直接購(gòu)買租賃的出租方可以是企業(yè)、租賃公司、金融公司等。

(2)回租。由承租企業(yè)將所購(gòu)買的設(shè)備出售給租賃企業(yè)，再?gòu)淖赓U企業(yè)租回使用。租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行的程序是先做資產(chǎn)買賣交易，再進(jìn)行資產(chǎn)租賃交易，資產(chǎn)的所有權(quán)屬于租賃企業(yè)，而使用權(quán)留給承租方。這種方式的優(yōu)越性在于既解決了承租方對(duì)資金的急需，使承租方得到一筆相當(dāng)于資產(chǎn)市價(jià)的資金，又可在租賃期間用每年支付額度不很大的租金換取原來屬于自己的資產(chǎn)所有權(quán)。

(3)杠桿租賃。一般涉及較大項(xiàng)目，租賃企業(yè)只支付設(shè)備的一部分價(jià)款，其余金額以該設(shè)備作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款。這種籌資方式也稱為借款租賃。

對(duì)于籌資企業(yè)即承租方來說，出租方取得該項(xiàng)資產(chǎn)是否用作抵押貸款并不重要。但是，如果承租人無力按時(shí)交付租金時(shí)，資產(chǎn)的第一抵押權(quán)屬于貸款人，風(fēng)險(xiǎn)損失自然應(yīng)當(dāng)由出租方承擔(dān)。

融資租賃的利弊分析

用融資租賃籌集資金主要有以下優(yōu)點(diǎn)：

(1)融資租賃是一種融資與融物相結(jié)合的籌資方式，籌資與設(shè)備購(gòu)置同時(shí)進(jìn)行，而不必像其他籌資方式那樣，必須籌集到足夠的資金后才能購(gòu)買長(zhǎng)期資產(chǎn)，因而可以迅速獲得所需資產(chǎn)，節(jié)約時(shí)間和費(fèi)用。

(2)融資租賃并不構(gòu)成企業(yè)負(fù)債的增加，不會(huì)改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，因而可能保存企業(yè)的借款能力。

(3)融資租賃籌資方式具有很大的靈活性，租賃契約的限制條款較少，有利于企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)環(huán)境的變化確定其策略。

(4)融資租賃的租金在整個(gè)租期內(nèi)分?jǐn)?，而且不用到期歸還大量本金，/2012年物業(yè)管理師考試報(bào)名時(shí)間/有利于保持企業(yè)較高的償付能力，維護(hù)企業(yè)的財(cái)務(wù)信譽(yù)。

(5)融資租賃的租金在租賃期內(nèi)通常是不變的，有利于企業(yè)避免因通貨膨脹產(chǎn)生的不利影響，故租賃風(fēng)險(xiǎn)比其他籌資方式要小得多。

融資租賃的缺點(diǎn)主要表現(xiàn)為：

(1)融資租賃的資金成本較高。在一般情況下，融資租賃的資金成本率比其他籌資方式(如債券和銀行借款)的資金成本要高得多。當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)困難時(shí)，固定的租金構(gòu)成一項(xiàng)較沉重的負(fù)擔(dān)。

(2)因?yàn)槿谫Y租賃合同是不可撤銷的，所以當(dāng)籌資企業(yè)在租賃期內(nèi)發(fā)現(xiàn)承租的設(shè)備過時(shí)或不能給企業(yè)進(jìn)一步籌資的能力，另外，當(dāng)市場(chǎng)利率下降時(shí)，企業(yè)可以在借款到期前提前償還本金，從中節(jié)省到利息支出，但融資租賃由于受合同的約束，企業(yè)無法降低租金費(fèi)用。

裁決受害一方提出上訴的程序是：自小額錢債審裁處作出判決之日起七天內(nèi)，向高級(jí)法院提呈上訴。

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