物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)公司進(jìn)出現(xiàn)象分析

《物業(yè)管理?xiàng)l例》首次明確規(guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主同意，可以重新解聘或選聘物業(yè)公司?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)際上為業(yè)主自主選聘物業(yè)公司提供了法律依據(jù)和法律保障。因此，自《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒發(fā)后，全國(guó)范圍內(nèi)由業(yè)主自主選聘物業(yè)公司的事件逐漸增多。然而，由于各方面因素的影響，在業(yè)主重新選聘物業(yè)公司的過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種不盡如意的事，如物業(yè)公司想退出卻很難退出、被業(yè)主炒掉的老“管家”賴著不走，中標(biāo)的新“管家”進(jìn)不來等等，甚至還出現(xiàn)新老物業(yè)公司為了爭(zhēng)奪一個(gè)管理項(xiàng)目，動(dòng)用黑社會(huì)、黑衣人打架、斗毆事件。這些現(xiàn)象已成為整個(gè)社會(huì)非常關(guān)注的一個(gè)問題。本文對(duì)目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)上物業(yè)公司進(jìn)出的典型現(xiàn)象進(jìn)行分類分析，并試圖提出一些解決辦法。

一、物業(yè)公司想退出卻退不出

1、物業(yè)公司和業(yè)主發(fā)生矛盾，因收不上管理費(fèi)而無奈退出。

這類情況主要存在于物業(yè)管理的自建自管模式之中。目前，由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都留下較多的遺留問題，而在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司之間實(shí)質(zhì)上又是一種“父子”關(guān)系，物業(yè)公司接管項(xiàng)目后，業(yè)主就房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題的追討會(huì)自然而然地轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司身上。同時(shí)由于物業(yè)公司是房地產(chǎn)發(fā)展商的下屬企業(yè)，大多數(shù)情況下他們的出發(fā)點(diǎn)更多的是維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展商的利益而忽視業(yè)主的合法權(quán)益，這種體制極易造成物業(yè)公司與業(yè)主的對(duì)立。

由于業(yè)主自主選聘物業(yè)公司的機(jī)制及條件尚不成熟，業(yè)主炒掉物業(yè)公司比較難。在此種情況下，業(yè)主對(duì)付房地產(chǎn)發(fā)展商和物業(yè)公司最好的辦法就是拒交物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于物業(yè)公司而言，小規(guī)模的拒交物業(yè)管理費(fèi)尚有解決辦法，如提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量以感化業(yè)主、做好個(gè)別業(yè)主的溝通工作，也可以向法院起訴個(gè)別業(yè)主等。但是，如果拒交物業(yè)管理費(fèi)成為物業(yè)管理的一個(gè)普遍現(xiàn)象，那么物業(yè)公司事實(shí)上已失去了管理的基礎(chǔ)，物業(yè)公司已無回天之力了。對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展商和物業(yè)公司而言，此種情況所能采取的辦法也就是撤出小區(qū)了。

但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)所遺留的問題沒有解決，業(yè)主并不希望原物業(yè)公司撤走。主要原因：第一，如果原物業(yè)公司撤走，業(yè)主享受免費(fèi)物業(yè)管理的日子就到頭了；第二，原物業(yè)公司跑了，業(yè)主找不到債主，就沒有出氣和發(fā)泄的對(duì)象了；第三，涉及到維修基金、專項(xiàng)基金等問題也沒有追查的可能了。因此業(yè)主會(huì)千方百計(jì)地阻止原物業(yè)公司的退出。他們一般采用的辦法是：一是不去選擇和聯(lián)系其他的物業(yè)公司；二是設(shè)法阻礙其他物業(yè)公司的進(jìn)入；三是上政府各部門去投訴或告狀；四是在小區(qū)內(nèi)制造事端，引起混亂以引起媒體的注意，希望把原來的物業(yè)公司搞臭而使之不能退出等。

對(duì)于物業(yè)公司來說，想退出物業(yè)管理也確實(shí)有一定難度。主要表現(xiàn)在：一是沒有新物業(yè)公司接手，原物業(yè)公司怕引起混亂；二是公用水電費(fèi)等公用費(fèi)用的收取，一般情況下由供水、供電公司從物業(yè)公司的賬戶上劃款，物業(yè)公司如想退出，其必不會(huì)再承擔(dān)公用水電費(fèi)開支，而不再支付公用水電費(fèi)的唯一辦法就是到供水、供電公司申報(bào)停水、停電。一旦小區(qū)停水、停電可能會(huì)造成小區(qū)的重大經(jīng)濟(jì)損失，以至引發(fā)混亂。所以一般的物業(yè)公司也不敢輕易退去。這樣就存在著物業(yè)公司想退而難以退出的現(xiàn)象。

此種情況的最終結(jié)果有二：一是小區(qū)物業(yè)管理維持原狀，繼續(xù)由原物業(yè)公司管理；二是物業(yè)公司強(qiáng)行撤出，最終導(dǎo)致小區(qū)的臟、亂、差。小區(qū)混亂到實(shí)在沒有辦法維持的時(shí)候，就會(huì)有相關(guān)部門和個(gè)別業(yè)主出來牽頭協(xié)調(diào)解決。一般最終的情況是，業(yè)主會(huì)重新選聘新的物業(yè)公司，但物業(yè)管理免費(fèi)的日子不再有了。此時(shí)的業(yè)主真有點(diǎn)“啞巴吃黃連，有苦說不出”。

2、物業(yè)管理本身無矛盾，但物業(yè)管理虧本想退出。

這類情況比較典型的是單位管理的職工住宅小區(qū)。此類小區(qū)過去作為員工住房分配，物業(yè)由單位管理。由于帶有福利性質(zhì)，單位承擔(dān)了大量的物業(yè)維修、改造和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)管理一直處于虧本狀態(tài)。雖然這類住宅區(qū)內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)已劃歸個(gè)人，不少單位員工已將房子作為商品房賣給其他業(yè)主，按說原單位已經(jīng)沒有責(zé)任再去承擔(dān)管理工作，小區(qū)管理可由現(xiàn)在的業(yè)主共同商議對(duì)外聘請(qǐng)專業(yè)化的物業(yè)管理公司，但由于此類項(xiàng)目往往規(guī)模較小，設(shè)施老化嚴(yán)重，且無維修基金支持，一旦接管后，可能會(huì)造成很多麻煩，所以難以找到物業(yè)公司接管。在這種情況下，如果單位管理部門強(qiáng)行撤離，必定造成小區(qū)的臟、亂、差，考慮到種種可能出現(xiàn)的不良影響，這些管理部門最終也不敢退出。

二、業(yè)主想請(qǐng)物業(yè)公司而物業(yè)公司不愿進(jìn)

這種情況主要是項(xiàng)目規(guī)模小、房屋及設(shè)施陳舊，業(yè)主或住戶收入低、綜合素質(zhì)低，管理難度大，收費(fèi)難度大等。這種項(xiàng)目如果由正規(guī)的物業(yè)公司去管理，一方面可能會(huì)造成物業(yè)管理虧本，另一方面也會(huì)給物業(yè)公司帶來一些負(fù)面影響，如讓人感覺物業(yè)公司管理水平低，管理檔次低等。因此，此種項(xiàng)目一般市場(chǎng)化的物業(yè)公司是不會(huì)接管的。目前，深圳大量的“城中村”就是一個(gè)典型的例子。一方面廣大業(yè)主或住戶非?？释幸粋€(gè)正規(guī)的物業(yè)公司去管理，以提高自己的生活水平，改善居住環(huán)境；另一方面，政府也在積極引進(jìn)物業(yè)公司。但效果都不好。目前，深圳市政府對(duì)“城中村”物業(yè)管理的思路是：由政府投資對(duì)“城中村”進(jìn)行改造，等條件成熟后再逐步引進(jìn)物業(yè)公司。物業(yè)管理市場(chǎng)啟動(dòng)后，仍會(huì)有不少的管理項(xiàng)目被市場(chǎng)所拋棄，成為沒有人管理的“臟、亂、差”地帶。

三、新“管家”想進(jìn)，老“管家”不想退

老“管家”不愿退出，業(yè)主選聘的新“管家”難以進(jìn)駐，這已成為物業(yè)管理招投標(biāo)中一個(gè)非常棘手的問題。這類現(xiàn)象還經(jīng)常會(huì)升級(jí)演化為新舊物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之間的暴力沖突、流血事件，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的社會(huì)形象和業(yè)主的生活。那么產(chǎn)生這種情況的原因有那些呢？

1、巨大的利益所產(chǎn)生的驅(qū)動(dòng)力

對(duì)于單一性質(zhì)的寫字樓、工業(yè)廠房等物業(yè)，在物業(yè)管理招投標(biāo)中一般不會(huì)出現(xiàn)此種現(xiàn)象。這種情況主要出現(xiàn)在規(guī)模比較大、產(chǎn)權(quán)分期的住宅小區(qū)。這類物業(yè)本身?xiàng)l件較好、利潤(rùn)高，對(duì)哪家物業(yè)公司都有爭(zhēng)取的必要。對(duì)于原物業(yè)公司，非到萬不得已，一般是不會(huì)輕易放棄的。而新物業(yè)公司既然通過招投標(biāo)已爭(zhēng)取到物業(yè)的管理權(quán)，那么就要想方設(shè)法進(jìn)駐物業(yè)。一方欲進(jìn)而另一方不退，這一矛盾往往會(huì)造成新老物業(yè)公司之間的沖突，雙方極有可能會(huì)動(dòng)用各種資源，甚至包括動(dòng)用黑社會(huì)打手來爭(zhēng)奪項(xiàng)目。

2、物業(yè)管理本身的服務(wù)質(zhì)量問題

在我國(guó)目前的國(guó)情下，業(yè)主炒掉物業(yè)公司是非常困難的。因此，只要不是物業(yè)公司管理本身存在嚴(yán)重問題，一般情況下業(yè)主是不會(huì)下決心炒掉原來的物業(yè)公司的。因此，被炒的物業(yè)公司往往物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)意識(shí)特別差，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主在忍無可忍的情況下才克服各種困難，要求炒掉原來的物業(yè)公司。

3、房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題的影響

目前，被業(yè)主炒掉的物業(yè)公司絕大多數(shù)是房地產(chǎn)發(fā)展商的下屬企業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)遺留的問題眾多，這些問題對(duì)物業(yè)公司造成了很多不利的影響。很多業(yè)主把房地產(chǎn)開發(fā)的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，即要求“父?jìng)舆€”。他們往往以房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題不解決為由，拒交管理費(fèi)。這種“情結(jié)”如果不能得到有效化解，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾和對(duì)立就會(huì)越來越嚴(yán)重，最后也影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可能會(huì)由此走上惡性循環(huán)的道路，最終導(dǎo)致物業(yè)公司被炒。

4、成立業(yè)主委員會(huì)的合法性遭到質(zhì)疑

對(duì)于大型住宅小區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)是一件非常困難的事。在目前的情況及條件下，如果按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的精神以及其他關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)的法規(guī)及規(guī)定的要求來做，對(duì)于住戶在2000戶以上的大型住宅小區(qū)，在全國(guó)范圍內(nèi)，筆者認(rèn)為幾乎沒有一家業(yè)主委員會(huì)的成立能經(jīng)得起嚴(yán)格的推敲。很多物業(yè)公司甚至包括某些物業(yè)管理主管部門往往也因此而對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立的合法性提出質(zhì)疑，并以此否認(rèn)由業(yè)主委員會(huì)組織的招標(biāo)，從而拒絕退出或阻礙新物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)。這也是目前一些物業(yè)公司拒絕退出物業(yè)管理的一個(gè)主要借口。

5、個(gè)別業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)動(dòng)機(jī)遭到質(zhì)疑

在現(xiàn)實(shí)中，我們也發(fā)現(xiàn)，原來小區(qū)的物業(yè)管理本身沒有多大的問題，但是物業(yè)公司因故得罪了個(gè)別業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委員，從而引發(fā)這些人的報(bào)復(fù)。這些業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)成員私自為先，心胸狹隘，一旦自己的要求，如減免自家的管理費(fèi)、安排人員就業(yè)等不能得到解決時(shí)，就以各種借口挑起事端，煽動(dòng)不明真相的人對(duì)付物業(yè)公司。如果物業(yè)公司對(duì)此處理不當(dāng)，就可能加深與業(yè)主的對(duì)立，同時(shí)也影響了自己的工作，最終落得被業(yè)主炒掉的境地。

6、招投標(biāo)的程序問題

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，住宅區(qū)須有三分之二以上的業(yè)主同意才能重新選聘物業(yè)公司。但是對(duì)于大型住宅小區(qū)，要想獲得三分之二以上業(yè)主的簽名同意在理論上是可行的，但在目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的實(shí)際情況下，如業(yè)主維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主群容易受到分化、業(yè)主長(zhǎng)期不在家、出租戶多等，形成這種結(jié)果事實(shí)上是不可能的。筆者經(jīng)歷過幾次這樣的、有爭(zhēng)議的招標(biāo)活動(dòng)。最后對(duì)業(yè)主投票資格進(jìn)行審查，發(fā)現(xiàn)里面的水分太多，如果減去水分，合法業(yè)主投出的合法票數(shù)根本達(dá)不到三分之二。事實(shí)

（責(zé)任編輯：）

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