物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

淺談物業(yè)管理企業(yè)的資金運(yùn)行

資金對(duì)于現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)行及發(fā)展起到非常重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)資金運(yùn)行中，需要遵循四個(gè)原則，從而使企業(yè)保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng)，并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿足，使物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)在經(jīng)濟(jì)上得到保證。

我國(guó)的物業(yè)管理正在蓬勃發(fā)展，資金作為企業(yè)生存與發(fā)展的命脈對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。但現(xiàn)實(shí)情況說(shuō)明，不多物業(yè)管理企業(yè)在資金的運(yùn)行上不規(guī)范、不成熟，從而引起了許多矛盾，給企業(yè)的生存與發(fā)展帶來(lái)不利因素。筆者嘗試從資金運(yùn)行的四個(gè)原則出發(fā)，闡述一些關(guān)于企業(yè)資金運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)與體會(huì)。

物業(yè)管理的資金運(yùn)行是一個(gè)動(dòng)態(tài)的流程。物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定，果斷抵制亂收費(fèi)、亂分?jǐn)?，要精打?xì)算，實(shí)事求是，調(diào)集和使用好各類(lèi)資金。而首要前提是必須把握資金運(yùn)行的各項(xiàng)原則。

一、“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的原則

物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)以經(jīng)營(yíng)管理%中大網(wǎng)校%為特征的服務(wù)行業(yè)，它在經(jīng)濟(jì)上是一個(gè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人。公司在運(yùn)行中，一方面要盡量減少業(yè)主的負(fù)擔(dān)，做到收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)價(jià)相符；另一方面又要努力開(kāi)拓與物業(yè)管理相關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)、廣開(kāi)財(cái)源，以達(dá)到自我完善、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展的目的。當(dāng)然，物業(yè)管理具有其非凡性。實(shí)踐證實(shí)，物業(yè)管理的資金運(yùn)行往往與規(guī)模經(jīng)濟(jì)、規(guī)模效益有密切關(guān)系。就物業(yè)管理公司本身來(lái)講，管理、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)應(yīng)該融為一體的。

以業(yè)養(yǎng)業(yè)原則的基本要求是：在物業(yè)管理中要堅(jiān)持“取之于民，用之于民”，逐步實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)房”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”。物業(yè)管理中各類(lèi)費(fèi)用的測(cè)定、收支，均應(yīng)考慮“業(yè)主至上，方便住戶，服務(wù)周到，合理合法”的原則。

二、“合理公平”的原則

由于各類(lèi)物業(yè)管理收費(fèi)是根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)尚處于起步和發(fā)展階段，在核定各類(lèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)人、住戶的利益，既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)能力。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜，以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進(jìn)行合理核定；還應(yīng)根據(jù)物價(jià)水平的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

“合理”即在物業(yè)管理實(shí)際操作中，各項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)傄侠?，測(cè)算合乎實(shí)際，不能有水分，要一視同仁。

“公平”，即要平等協(xié)商，委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)要對(duì)等。在實(shí)際操作中需要注重以下幾點(diǎn)：

1 ．管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)行科學(xué)合理測(cè)算評(píng)估，使業(yè)主的能力與物業(yè)管理實(shí)際水平、服務(wù)深度相平衡；

2 ．要充分考慮不同檔次、不同類(lèi)別的物業(yè)，不同對(duì)象、不同消費(fèi)層次的需求，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、公平合理，不可相互攀比；

3 ．在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，可在原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上按 150%-200% 來(lái)征收其管理費(fèi)。這是因?yàn)樵谶@類(lèi)物業(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入（如保安、清潔）及費(fèi)用有所增加。

三、“民主管理”的原則

民主管理的原則，包含著物業(yè)管理企業(yè)在資金運(yùn)用中的公開(kāi)的原則。物業(yè)管理關(guān)系千家百戶，資金運(yùn)行、維修基金籌措，以及管理服務(wù)費(fèi)的收支都與人們生活密切相關(guān)，因而必須按照民主與公開(kāi)的原則辦事。

這一原則的基本要求是，物業(yè)管理企業(yè)要公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對(duì)用戶提供的特約有償服務(wù)，并實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，定期向業(yè)戶公布收支情況，接受業(yè)戶監(jiān)督。

民主管理就要尊重業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，使管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用收支、使用、保管有一個(gè)規(guī)范的操作程序。物業(yè)管理企業(yè)要接受物業(yè)所有人和使用人的監(jiān)督，各類(lèi)收費(fèi)應(yīng)通過(guò)契約或協(xié)商，并報(bào)經(jīng)物價(jià)部門(mén)審核，作好年度的會(huì)計(jì)審計(jì)及定期向業(yè)主公布賬目。

在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金，收取管理服務(wù)費(fèi)，均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù)，并將其向業(yè)戶公開(kāi)，以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運(yùn)行中，對(duì)管理者酬金的確定，也應(yīng)取得業(yè)戶的理解。如發(fā)生上年度管理費(fèi)虧損，需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更需按民主管理的原則進(jìn)行系列工作，爭(zhēng)取廣大業(yè)主的支持。

四、“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則

資金運(yùn)用中，堅(jiān)持“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則，一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的運(yùn)作，二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害，對(duì)業(yè)戶、對(duì)企業(yè)、對(duì)國(guó)家均有利。

目前，在物業(yè)管理市場(chǎng)上，尚存在著一些不夠規(guī)范的資金運(yùn)行現(xiàn)象，非凡是對(duì)維修基金的管理。

1 ．有的開(kāi)發(fā)公司不按時(shí)繳交代收的維修基金；

2 ．有的物業(yè)管理%中大網(wǎng)校%企業(yè)自主將維修基金移作他用；

3 ．有的業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)討論，挪用維修基金用作融資等等。

物業(yè)管理的資金運(yùn)行中必須堅(jiān)持“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則。這一原則要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會(huì)共同遵循。

陸續(xù)出臺(tái)的相關(guān)法規(guī)均明確規(guī)定：“公有住宅和新建普通內(nèi)銷(xiāo)商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金”、“住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會(huì)的名義存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專(zhuān)門(mén)帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。維修基金應(yīng)按幢立帳、按戶核算”、“物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共同部位、共同設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用”、“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督”。

總之，物業(yè)管理的資金運(yùn)行必須按照上述四個(gè)原則，結(jié)合操作，缺一不可，才能保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng)，并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿足，使物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)在經(jīng)濟(jì)上得到保證。

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