物業(yè)管理師

為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

買二手房需要細查驗物業(yè)

有關專家提醒廣大消費者，二手房買賣省力不可省心，關注細節(jié)往往是避免交易風險的關鍵所在，尤其要注意以下三個方面：

一、如何查驗物業(yè)。注意重點：物業(yè)是否與合同約定的一致；家電、家具等是否與合同相符；鑰匙是否已交付；水、電、煤氣表數(shù)字是否查驗等；在簽訂合同后，應到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費結算，時間應以交房當日為準，同時購房者辦理物業(yè)進戶手續(xù)。此外，要了解物業(yè)管理公司還提供其他哪些服務，有無業(yè)主委員會等。

二、如何支付公共維修基金。當買賣雙方簽署協(xié)議時，遇到公共維修基金是否應由買家支付時，通常有四種處理方法：

１、房屋業(yè)主將公共維修基金無償順延給客戶；

２、由客戶與業(yè)主各承擔這筆費用的50%；

３、買賣雙方經(jīng)過協(xié)商，按一定比例支付公共維修基金費用，比例公式為（房屋產(chǎn)權年限－原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時間差）/房屋產(chǎn)權年限；

４、購房者承擔原業(yè)主當初購房時所繳納的全部公共維修基金。

三、了解車位產(chǎn)權?，F(xiàn)在有的車位有產(chǎn)權，有的只有使用權。有產(chǎn)權的車位可以方便地出售，只有使用權的車位能否在二手市場上轉讓，則要看當初戶主與物業(yè)簽訂的合同。而二手房如果能帶著車庫或車位，將來還會有更大的升值潛力

物業(yè)管理十大新概念

零干擾服務汽車開到住宅區(qū)門口，門就自動開了，主人走到樓門口，樓道門也應聲而開，路口電子屏滾動顯示著當天的天氣預報和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現(xiàn)在蠊田城市花園的“零干把服務”是物業(yè)管理服務的一種新突破。

氛圍管理在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結合的文化鬼力。

個性化服務在萬科俊園率先采用的“個性化服務”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務能達到多么好的程度。

“管理報告”制我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業(yè)推出的“管理報告”制度，每季向業(yè)主細說管理費如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。

產(chǎn)學聯(lián)手1999年11月下旬，一群學生走上了金地物業(yè)管理的各個崗位；一批金地物業(yè)的管理骨干，則下次進了深圳職業(yè)技術學院建工系的考場。學生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎知識，完成理論與實踐相結合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進行了系統(tǒng)的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上新的管理崗位。

1拖N管理中海物業(yè)在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”管理架構彌補了過去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對周邊小區(qū)新管理處實行工作統(tǒng)一安排、分頭實施，人員統(tǒng)一高度、分片服務，財務統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運作，“1拖N”使管理服務趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設備的使用率，使新小區(qū)的開辦費平均減少了2成以上。

打分制員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個衡量物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個環(huán)節(jié)沒有做好，也同時讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。

一卡制客戶在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費用，包括水、電、有線電視、電話、物業(yè)管理費、特別服務費及維修費用等，都可以通過一張卡全部解決，特別是，這張卡還可以幫助客戶解決黨政軍銀行貸款或收取租金的功能。個別社區(qū)甚至解決了一卡進出所有戶門及社區(qū)門的問題。所謂智能化社區(qū)，應該有這樣一些理念。

噪音等約束性管理社區(qū)安靜是每一個住戶的理想，但外部交通及社會噪音，內(nèi)部住戶的噪音永遠都是每一個住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對某些住戶的洫聲、音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲。物業(yè)管理是不是應該有一個公平的管理公約，對其中個別住戶的違規(guī)行為進行處理以還社區(qū)一個安靜環(huán)境。

同樣，對公共綠地、設備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯誤的時候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識，則是物業(yè)管理的難題。

會所安排特色會所是許多新社區(qū)成功的新招，但會所經(jīng)營往往是物業(yè)管理公司的難點之一，能把社區(qū)住戶吸引到會所里來，視會所為第二客廳，同時利用會所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動，應該是新型物業(yè)管理公司追求的一個方向

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