物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

前任業(yè)主欠物管費后任業(yè)主埋單？

前任業(yè)主拖欠物管費，后任業(yè)主是否要為其埋單？在廣州二手房交易越來越多的今天，這一問題凸現(xiàn)了出來。

案例：去年入住卻要交2000年物管費廣州一家醫(yī)院的退休干部許女士昨天（9日）向記者報料：去年底她購得海珠區(qū)南某廣場的一套二手房。但數(shù)月后，管理處給許女士一張交款通知書，寫明欠交2000年11月至2001年12月管理費共821.80元。管理處×主任表示2000年的欠款不是許女士的欠款，但她繼承了該物業(yè)就要承擔(dān)該物業(yè)的債務(wù)，這是未公布實施的物業(yè)法規(guī)定的。進(jìn)而管理處×主任下令對許女士的A503室進(jìn)行停電、停水。為了盡快恢復(fù)正常生活，在萬般無奈之下，5月22日許女士只得交了這筆不知誰欠下的管理費821.80元。

許女士覺得這錢交得讓人窩火：一、債有主、冤有頭。誰欠的債應(yīng)由誰來還，管理處并不積極追討欠款，卻嫁禍給新業(yè)主身上；二、在長達(dá)六年中管理處可以有多次機會向欠款人追討欠款，但管理處不作為，完全失職，欠款理應(yīng)由管理處承擔(dān)；三、根據(jù)國家民法通則的規(guī)定債務(wù)的訴訟時效為二年，六年前的欠款早已失效，管理處無法用合法手段追討欠款，就采用嫁禍新業(yè)主；四、管理處至今沒有拿出六年前欠款的證明，只依一張白頭單，不能作為欠款的證明。

說法：誰享受誰付費還是靠合同約定？

前任業(yè)主拖欠物管費，后任業(yè)主是否要為其埋單？華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)研究所所長王幼松教授表示，管理處的行為是沒有道理的，除非前后業(yè)主有明確規(guī)定，后業(yè)主必須承擔(dān)前業(yè)主的欠款。廣州市物業(yè)管理協(xié)會的有關(guān)人士接受記者咨詢時也表示，管理處不該向新業(yè)主索要以前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費。廣東華之杰律師事務(wù)所的張律師認(rèn)為，誰享受物管服務(wù)，就該誰來付費，如果讓后任業(yè)主為前任業(yè)主的欠費埋單有失社會公平。

然而，廣東省房協(xié)處理商品房糾紛的顧問黃穗誠卻持相反的觀點：在二手房過戶后，如果買賣合同沒有明確規(guī)定新業(yè)主無須承擔(dān)前業(yè)主的債務(wù)，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)前業(yè)主的債務(wù)。因此，在簽訂二手房買賣合同前，新業(yè)主務(wù)須落實前業(yè)主是否有拖欠與房屋有關(guān)的債務(wù)，債務(wù)費用是多少等問題，以免將來發(fā)生糾紛。出現(xiàn)糾紛再訴訟時，再想要擺脫前業(yè)主的債務(wù)已是很困難的了。

小區(qū)物管收費出“狠招”

揚州“春江花園”小區(qū)物業(yè)管理費一直收繳不到位，物業(yè)公司一“怒”之下將239戶拒絕交費的業(yè)主房號和拖欠金額在小區(qū)醒目位置“張榜曝光”。昨天，記者接到報料后，趕去看個究竟。

“春江花園”是揚州城區(qū)南部一個新建小區(qū)，總體環(huán)境較為整潔。昨天記者在小區(qū)看到，“曝光榜”正對小區(qū)大門，居民進(jìn)出都能清楚看見，上面“未交費一覽表”幾個大字十分醒目，具體樓棟、房號、金額一目了然，拖欠最多的近1600元，最少的也有300多元。

“實在沒有辦法，拖欠快一年了，催要了不知多少次都沒有結(jié)果，已經(jīng)嚴(yán)重影響小區(qū)管理的正常運轉(zhuǎn)，不得已才想出這么個辦法。”小區(qū)物業(yè)公司一張姓工作人員接受記者采訪時表示，春江花園總共806戶，兩年未交物業(yè)費的高達(dá)239戶，拖欠總額40多萬元。張先生介紹，不交費的業(yè)主中拆遷安置戶占了“大頭”，這些業(yè)主原本是居住在這里的村民，普遍缺少交物業(yè)費的意識。另外，一些丟失過東西、對物業(yè)人員“有意見”的業(yè)主也容易以此為借口拒交物管費。

“在‘張榜曝光’之前，我們征求了小區(qū)業(yè)主委員會的意見，得到了他們的支持。”春江花園物業(yè)處蔣主任告訴記者，不少業(yè)主不交費的理由讓他們哭笑不得，有的安置戶認(rèn)為，原本這里的土地就是他們“自己”的，祖祖輩輩一直住在這，從未交過錢；有的未入住業(yè)主說，我又沒有居住，交什么錢呢？

記者采訪時，小區(qū)業(yè)主反響強烈。贊成者認(rèn)為業(yè)主享受電梯、垃圾清運、綠化維護等物管服務(wù)，掏錢出來天經(jīng)地義。物管公司“張榜”公布對不交錢的人也有個提醒和促進(jìn)的作用，沒有什么不妥之處。但采訪中也有部分居民認(rèn)為事情做得有點“過”，可能會“傷害”因為種種原因沒有交費的業(yè)主的感情，導(dǎo)致費用繼續(xù)“難收”。

記者就此事請教揚州市房管局物業(yè)管理處劉震宇處長，劉處長認(rèn)為，物業(yè)管理費的收繳是一種商品合約關(guān)系，物管公司對于欠費業(yè)主有主張追繳的權(quán)利，因此，“張榜公布”這一揚州從未出現(xiàn)過的做法并無不妥之處。

江蘇維世德律師事務(wù)所揚州分所徐俊律師也認(rèn)為，鑒于欠費業(yè)主已經(jīng)“違約在先”，而且“張榜”僅僅局限在小區(qū)，因此這一做法不構(gòu)成侵犯隱私

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