物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

成功催款經(jīng)驗(yàn)

1、利用春節(jié)將至機(jī)會，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達(dá)業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問候。此做法符合當(dāng)?shù)亓?xí)俗、自然流暢，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括：“某物業(yè)管理公司某管理處全體員工恭賀新年、合家歡樂等內(nèi)容”，落款除單位外，還應(yīng)有管理處主任簽名。“送禮”活動要求管理人員共同參加，并要與業(yè)主進(jìn)行適當(dāng)交流。管理費(fèi)催交的序幕由此拉開；

2、 按照中國人過年的習(xí)慣，過完十五年方結(jié)束。故農(nóng)歷十五以后，再次以物業(yè)管理公司管理處名義向全體業(yè)主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時(shí)附帶一張管理處致業(yè)主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業(yè)主主動按時(shí)繳納管理費(fèi)等等。同時(shí)，管理處展開多種手段和多樣形式的宣傳活動，主題圍繞“物業(yè)管理服務(wù)的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)”等內(nèi)容進(jìn)行；

3、“溫馨提示”預(yù)定繳納時(shí)間截止后５日內(nèi)，在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝，對繳納管理費(fèi)業(yè)主表示感謝并公布名單。同時(shí)宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，不交管理費(fèi)是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式督促業(yè)主限期主動繳納管理費(fèi)，此階段約為7－10天；

4、督促期結(jié)束后，開始實(shí)施連續(xù)催交行動。選擇一統(tǒng)一行動時(shí)間，以每三天或每四天發(fā)一款的頻率，將事先設(shè)計(jì)好的十款管理費(fèi)催交通知書分次送達(dá)未交管理費(fèi)的業(yè)主。為強(qiáng)化效果、增加壓力，管理費(fèi)催交通知書的顏色應(yīng)由淺變深，口吻、內(nèi)容也應(yīng)逐步趨于強(qiáng)硬。自第六款開始，要求業(yè)主簽收，并計(jì)收滯納金，此階段是催交工作最為艱苦的時(shí)期；

5、 催款通知書全部發(fā)出，業(yè)主逾期仍然未交管理費(fèi)，則管理處公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”，對未交管理費(fèi)業(yè)主進(jìn)行譴責(zé)并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進(jìn)一步督促，將每棟欠費(fèi)業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時(shí)，加強(qiáng)“管理費(fèi)與業(yè)主義務(wù)”以及相關(guān)法規(guī)知識等的宣傳；

6、經(jīng)過以上二個(gè)月左右的工作，業(yè)主欠交管理費(fèi)的面一般會縮減到業(yè)主總數(shù)的10%以內(nèi)。這表明管理費(fèi)催交取得決定性的勝利。余下欠費(fèi)業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主，應(yīng)采用聯(lián)合業(yè)主委員會共同做工作，采用行政仲裁或?qū)で笏痉ń鉀Q等途徑和手段以求問題的最終徹底解決；

7、 物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工作，催交管理費(fèi)也不是孤立的。進(jìn)行上述工作的同時(shí)，物業(yè)管理方應(yīng)會同建設(shè)單位應(yīng)召開各種形式的座談會、聯(lián)席會，通報(bào)各項(xiàng)工作進(jìn)展、征求業(yè)主意見、互動交流，以解決拒交管理費(fèi)問題為突破口，貼近業(yè)主、明辨是非，充分協(xié)調(diào)各方關(guān)系，實(shí)質(zhì)性地推動業(yè)主和建設(shè)單位矛盾和問題的解決。建設(shè)單位也應(yīng)以此為契機(jī)，展開大規(guī)模的公關(guān)活動，切實(shí)樹立誠信負(fù)責(zé)的良好企業(yè)形象，徹底扭轉(zhuǎn)被動局面，爭取物業(yè)遺留問題的全面妥善解決。

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