物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

收益性物業(yè)的概念

第四章：收益性物業(yè)價值評估

一、 內(nèi)容提要：1、收益性物業(yè)的概念

2、收益性物業(yè)價格的概念和特征

3、收益性物業(yè)價值和價格的種類

4、影響收益性物業(yè)價格的因素

5、收益性物業(yè)估價的基本方法

二、

考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對收益性物業(yè)價格和其特征、價格和價值的種類、影響價格的因素、價值評估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運用基本的評估技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購置、經(jīng)營管理和處置過程中進(jìn)行價值分析與價格決策能力和知識水平。

考試的基本要求：

掌握：物業(yè)價格的構(gòu)成、投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別，

市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。

熟悉：收益性物業(yè)價格和其特征、收益性物業(yè)價值和價格的種類、收益性物業(yè)估價的基本公式及其應(yīng)用。

了解：影響收益性物業(yè)價格的因素、市場法和成本法的應(yīng)用。

為了使物業(yè)保值增值，提供有關(guān)物業(yè)購置、維修、改造、處置等專業(yè)意見和建議，對物業(yè)經(jīng)營管理工作績效進(jìn)行評估等，物業(yè)管理師需要掌握物業(yè)的價格、

價值知識和價值評估的基本方法。本章結(jié)合物業(yè)經(jīng)營管理中主要涉及收益性物業(yè)的情況，介紹收益性物業(yè)價格的概念和特征，價值和價格的種類，價格影響因素

以及價值評估的基本方法。

第一節(jié)收益性物業(yè)的概念

物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公

寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。影響收益性物業(yè)價值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等，但這些最終都表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益性物業(yè)只有未來能夠帶來收益，對投資者才有價值，投資者才會為了預(yù)期的投資回報購買該物業(yè)。對未來能夠帶來的收益予以具體化，收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高，反之就越低。

收益性物業(yè)價格的概念和特征

第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征

一、物業(yè)價格的概念和形成條件

物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。在現(xiàn)今社會，物業(yè)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來

償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付，例如，以物業(yè)作價人股換取設(shè)備、技術(shù)等。

二、物業(yè)價格的形成條件

物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。只有需要而無支付能力(即想買但沒有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。例如，一套30萬元的住房，甲家庭需要，可是買不起；乙家庭買得起，但是不需要；丙家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丙家庭對這套住房有有效需求。需要不等于有效需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。

三、物業(yè)價格的特征物業(yè)價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。

物業(yè)價格主要有下列五個特征：

(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。由于物業(yè)不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。

(二)物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。物業(yè)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實物狀況相同的物業(yè)，權(quán)益狀況可能千差萬別，甚至實物狀況好的，由于權(quán)益過小，如土地使用年限很短或產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議，價格較低；相反，實物狀況差的，由于權(quán)益較

大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，物業(yè)價格是物業(yè)權(quán)益的價格。

(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。物業(yè)因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。有些類

型的物業(yè)，如公寓、寫字樓、旅館，租賃甚至是主流。因此，物業(yè)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格

(以下簡稱價格)；另一個是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金(以下簡稱租金)。一般的物品，如家具、服裝，主要是買

賣價格，很少有租賃價格。物業(yè)的價格與租金的關(guān)系，就如同本金與利息的關(guān)系。

(四)物業(yè)價格形成的時間較長。由于物業(yè)價值量大，加之獨一無二特性造成對影響物業(yè)價格的產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解，所以人們在物業(yè)交易時一般是十分謹(jǐn)慎的，從而物業(yè)交易價格通常難以在短期內(nèi)達(dá)成。另外，一宗物業(yè)通常與其周圍物業(yè)構(gòu)成某一特定的地區(qū)，而該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在變化，因此，物業(yè)價格也是在考慮該物業(yè)過去如何使用，預(yù)計將來可以做何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成物業(yè)現(xiàn)在的價格。

(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。一般物品由于品質(zhì)相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者個別因素的左右。物業(yè)由于不能搬到同一處進(jìn)行比較，具有獨一無二的特性，要認(rèn)識物業(yè)，只有親自到實地查勘，而且由于物業(yè)價值量大，

相似的物業(yè)一般只有少數(shù)的幾個買者和賣者，有的物業(yè)甚至只有一個買者和一個賣者，所以，物業(yè)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素(如偏好、討價還價能力、感情沖動)的影響。

使用價值和交換價值

第三節(jié) 收益性物業(yè)價值和價格的種類

一、使用價值和交換價值

一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價物。人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般簡稱的價值，指的是交換價值。任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。沒有使用價值的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。因此，使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定就沒有交換價值。但是反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，例如空氣。作為商品的物業(yè)，既有使用價值也有交換價值。

二、投資價值和市場價值

投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如，人們在為某個物業(yè)項目或某項資產(chǎn)做銷售宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值；二是指從某個特定的投資者

(即某個具體的投資者)的角度所衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。因此，某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于

個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。而該物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人

的觀點)的價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因

投資者的不同而不同。同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，等等。所有這些因素，都會影響投資者對該物業(yè)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該物業(yè)價值的估計。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實際上不可能出現(xiàn)這種情況。因此，常常會有某些投資者愿意支付比其他投資者更高的價格來獲得某一物業(yè)。評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估——價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。拿折現(xiàn)率來說，評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率；而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率(通常稱為最低期望收益率)。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。在凈收益方面，評估投資價值時通常要

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