物業(yè)管理師

為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

★★物權(quán)的效力P177

1．物權(quán)的排他效力  在同一標的物之上，不允許同時存在兩個以上的內(nèi)容互不相容的物權(quán)。

2．物權(quán)的優(yōu)先效力  物權(quán)在實現(xiàn)上較之于債權(quán)或者后成立的物權(quán)具有優(yōu)先性。（1）物權(quán)和債權(quán)并存時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)；（2）同一物上存在兩個以上物權(quán)時，先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。

3．物權(quán)的追及效力  物權(quán)成立后，其標的物不論輾轉(zhuǎn)落入何人之手，物權(quán)人都可以追及至物之所在而直接支配該物。但在特殊情形時，如構(gòu)成善意取得，則追及力中斷。

4．物上請求權(quán) 基于物權(quán)而產(chǎn)生的請求權(quán)，是指物權(quán)人在其物權(quán)被侵害或有被侵害的危險時，可以請求恢復物權(quán)的圓滿狀態(tài)的權(quán)利。

★★物權(quán)法的基本原則：P177

除社會政治原則外，物權(quán)法本身所具有的結(jié)構(gòu)原則包括：

1．從物權(quán)性質(zhì)上講：物權(quán)絕對性原則

2．從物權(quán)種類上講：物權(quán)法定原則

3．從物權(quán)客體上講：一物一（所有權(quán)）權(quán)原則

4．從物權(quán)效力上講：物權(quán)優(yōu)先原則

5．從物權(quán)的變動上講：公示原則和公信原則

★物權(quán)的變動P178

1.物權(quán)的變動就物權(quán)而言，是指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅；就物權(quán)主體而言，則為主體取得物權(quán)、喪失物權(quán)和物權(quán)的變更。

2.基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動的法律規(guī)定

3.非基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動

★★所有權(quán)P179 所有人在法律限制的范圍內(nèi)對物進行全面支配的權(quán)利。所有權(quán)與一國的經(jīng)濟制度和社會秩序關(guān)系重大。

（一）所有權(quán)的性質(zhì)

1.整體性；2.本源性；3.彈力性；4.永久性；5.社會性。

（二）所有權(quán)的權(quán)能

1.占有；2.使用；3.收益；4.處分 使用權(quán)是所有權(quán)的靈魂，處分權(quán)則是所有權(quán)的最終體現(xiàn)

（三）所有權(quán)的限制 現(xiàn)代社會中，基于人類整體生活的要求，所有權(quán)受到一定限制。在公法上，為維護社會公益或基于特定的立法政策，通常在環(huán)保法、文物保護法等行政法中對某些人的某些所有權(quán)進行限制；在私法中，誠實信用原則和禁止權(quán)利濫用原則等民法基本原則、相鄰關(guān)系、他物權(quán)的設(shè)定、當事人的約定等都可構(gòu)成對所有權(quán)的限制。

（四）善意取得 又稱即時取得，是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，在將其占有的動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時，若第三人取得該動產(chǎn)系出于善意，即取得其所有權(quán)，該制度限制了所有權(quán)的追及效力，旨在保護交易安全。

善意取得的構(gòu)成要件：1.其適用對象須為動產(chǎn)，但有記名有價證券、盜臟物、遺失物不適用善意取得；2.動產(chǎn)必須是基于有償法律行為而取得，繼承、遺贈、贈與等無償方式取得者，不適用善意取得；3.受讓人須實際占有該動產(chǎn)；4.受讓人取得財產(chǎn)時須出于善意，即不知情。

（六）相鄰關(guān)系 兩個以上相互鄰近的不動產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動產(chǎn)時因相鄰各方應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當事人一方基于相鄰關(guān)系而享有的權(quán)利就是相鄰權(quán)。

就相鄰關(guān)系的性質(zhì)而言，是對所有權(quán)的限制，是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生，相鄰權(quán)不是獨立的權(quán)利，但是它可以對抗第三人，且不需要登記就可產(chǎn)生，相鄰關(guān)系在法律性質(zhì)上不屬于強行規(guī)定，應允許當事人自由協(xié)商；只是在當事人無特別約定時，才有該規(guī)定適用的余地。

相鄰權(quán)處理的原則：民法、物權(quán)法規(guī)定的都是：有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理。

相鄰關(guān)系的種類（看教材上的案例）：相鄰用水排水關(guān)系、防止對相鄰土地的損害、對相鄰土地的利用、建筑物相鄰關(guān)系。

（七）共有 指由兩個以上的主體對同一物共同享有一個所有權(quán)，包括按份共有和共同共有兩種類型。

按份共有：兩個以上的共有人對同一項財產(chǎn)按照預先確定的份額享有權(quán)利和承擔義務(wù)。

共同共有：兩個以上的共有人根據(jù)某種共同關(guān)系，對共有物不分份額地享有權(quán)利和承擔義務(wù)。

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2012年注冊物業(yè)管理師考試基本制度與政策復習方法31-40

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