物業(yè)管理師

為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

★★合同的訂立P167 指締約人為意思表示并達(dá)成合意的過程，分為要約與承諾兩個(gè)階段，它不同于合同的成立和生效。

1．要約 希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：內(nèi)容具體確定；表明經(jīng)受要約人承諾，受約人即受該意思表示約束。

要約應(yīng)與要約邀請(qǐng)相區(qū)別。要約邀請(qǐng)又稱要約引誘，是一方希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

要約的法律效力：要約到達(dá)受要約人時(shí)生效，要約可以撤回，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。要約也可以撤銷，撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人，但是有下列情形之一的，要約不得撤銷：要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并己經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。

2．承諾  要約人同意要約的意思表示

承諾的有效要件：（1）承諾必須由受要約人向要約人發(fā)出；（2）承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致；（3）承諾必須在要約的存續(xù)期間內(nèi)作出；（4）承諾應(yīng)以通知的方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。

承諾的生效：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。

承諾的撤回：承諾可以撤回，撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)

3。要約人。承諾一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。

強(qiáng)制締約 個(gè)人或企業(yè)負(fù)有應(yīng)對(duì)方的請(qǐng)求而與其訂立合同的義務(wù)，如郵政、電信、電力、煤氣、自來水等的經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者負(fù)有強(qiáng)制締約的義務(wù)，強(qiáng)制締約是為保護(hù)消費(fèi)者利益所必不可少的法律措施。

4．格式條款 當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款

合同法對(duì)格式條款的規(guī)制：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明；提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效；對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照能常理解予以解釋，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

★合同的履行 P169 債務(wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿善浜贤x務(wù)，債權(quán)人的合同債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)

1.合同履行應(yīng)當(dāng)遵循的原則：適當(dāng)履行原則；協(xié)作履行原則；情事變更原則（合同依法成立后、履行完畢前，由于客觀情事發(fā)生異常變化，致使履行合同將對(duì)一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損害，而這種變化是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見并且不能克服的，該當(dāng)事人可請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同）。

2.合同履行中的抗辨權(quán) 在符合法定條件時(shí)，一方得對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人的履行請(qǐng)求權(quán)，暫時(shí)拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利，抗辨權(quán)是債務(wù)人對(duì)抗債權(quán)人的工具。合同履行中的抗辨權(quán)有三種

（1）同時(shí)履行抗辨權(quán)：沒有先后履行順序的雙務(wù)合同的當(dāng)事人一方享有的、在對(duì)方未履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合約定時(shí)，拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)利。

（2）先履行抗辨權(quán)  在有先后履行順序的雙務(wù)合同中，當(dāng)先履行一方未履行債務(wù)或其履行不符合約定時(shí)，后履行一方享有的拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)利。

（3）不安抗辨權(quán)  應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方在合同成立后發(fā)生了法律規(guī)定的喪失或可能喪失履行債務(wù)能力的情形時(shí)，可以中止履行其債務(wù)的權(quán)利。

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