法律資格考試

  四、（本題23分）
案情：A房地產(chǎn)公司（下稱A公司）與B建筑公司（下稱B公司）達成一項協(xié)議，由B公司為A公司承建一棟商品房。合同約定，標的總額6000萬元，8個月交工，任何一方違約，按合同總標的額20%支付違約金。合同簽訂后，為籌集工程建設(shè)資金，A公司用其建設(shè)用地使用權(quán)作抵押向甲銀行貸款3000萬元，乙公司為此筆貸款承擔保證責任，但對保證方式未作約定。
B公司未經(jīng)A公司同意，將部分施工任務交給丙建筑公司施工，該公司由張、李、王三人合伙出資組成。施工中，工人劉某不慎掉落手中的磚頭，將路過工地的行人陳某砸成重傷，花去醫(yī)藥費5000元。
A公司在施工開始后即進行商品房預售。丁某購買了1號樓101號房屋，預交了5萬元房款，約定該筆款項作為定金。但不久，A公司又與汪某簽訂了一份合同，將上述房屋賣給了汪某，并在房屋竣工后將該房的產(chǎn)權(quán)證辦理給了汪某。汪某不知該房已經(jīng)賣給丁某的事實。
汪某入住后，全家人出現(xiàn)皮膚瘙癢、流淚、頭暈目眩等不適。經(jīng)檢測，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)甲醛等化學指標嚴重超標。但購房合同中未對化學指標作明確約定。
因A公司不能償還甲銀行貸款，甲銀行欲對A公司開發(fā)的商品房行使抵押權(quán)。
問題：
1.若B公司延期交付工程半個月，A公司以此提起仲裁，要求支付合同總標的額20%即1200萬元違約金，你作為B公司的律師，擬提出何種請求以維護B公司的利益？依據(jù)是什么？
2.對于陳某的損失，應由誰承擔責任？如何承擔責任？為什么？
3.對于陳某的賠償，應當適用何種歸責原則？依據(jù)是什么？
4.對于乙公司的保證責任，其性質(zhì)應如何認定？理由是什么？
5.若甲銀行行使抵押權(quán)，其權(quán)利標的是什么？甲銀行如何實現(xiàn)自己的抵押權(quán)？
6.丁某在得知房屋賣給汪某后，向法院提起訴訟，要求A公司履行合同交付房屋，其主張應否得到支持？為什么？
7.汪某現(xiàn)欲退還房屋，要回房款。你作為汪某的代理人，擬提出何種請求維護汪某的利益？依據(jù)是什么？
8.如果A公司不能向B公司支付工程款，B公司可對A公司提出什么請求？
參考答案：
1.請求仲裁機構(gòu)減少違約金。合同法規(guī)定，約定的違約金過分高于實際損失的，當事人可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少。
2.應當由丙建筑公司承擔責任。因劉某系丙公司的雇員，其在執(zhí)行雇主指令（或執(zhí)行工作任務）中致人損害由雇主承擔責任。由于丙公司系合伙企業(yè)，故由張、李、王實際承擔連帶賠償責任。
3.應當適用過錯推定原則。民法通則規(guī)定地面施工致人損害適用過錯推定。
4.乙公司的保證責任性質(zhì)屬于連帶責任保證。擔保法規(guī)定對保證責任性質(zhì)約定不明的，保證人承擔連帶責任保證。
5.甲銀行的抵押權(quán)標的為土地使用權(quán)，不包括商品房。物權(quán)法規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。甲銀行實現(xiàn)抵押權(quán)時可以將商品房一并處分，但不能就商品房所得價款優(yōu)先受償。
6.不能得到支持，因為汪某已經(jīng)取得商品房的所有權(quán)，不動產(chǎn)以登記作為物權(quán)變動的依據(jù)。
7.請求解除合同，因為A公司構(gòu)成嚴重違約，房屋無法居住，不能實行合同目的。
8.B公司可向A公司主張違約責任或者對建設(shè)工程主張優(yōu)先權(quán)。

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