法律資格考試

與2012年司法考試經濟法部分相比，2013年司法考試經濟法部分變動不是很大。主要考點分布集中。希望2013年司法考試的同學能金榜題名。

一、土地所有權

(一)國家土地所有權——城市市區(qū)的土地和其他依法屬于國家的土地

(二)集體土地所有權——不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，應從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產。城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

二、土地使用權

(一)國有土地使用權

1.出讓土地使用權(F13、55)：

(1)出讓方式：商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，必須采取拍賣、招標方式;不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，繳納出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

(2)期限和用途F18、42—43：

土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

(3)出讓合同的訂立和解除F15—17：由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面合同。土地使用者未按約支付出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可請求違約賠償。土地使用者按約支付出讓金的，土地管理部門未按約定提供土地的，土地使用者有權解除合同，并可以請求違約賠償。

(4)提前收回和續(xù)期F22：屆滿前一年申請續(xù)期，除社會公共利益，經批準續(xù)期。

(5)其他有償取得國有土地使用權的方式(條例F29)：國有土地租賃;國有土地使用權作價出資或者入股。

2.劃撥土地使用權：(F23)：

(1)土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

(2)劃撥土地的適用范圍(F24)：經縣級以上人民政府依法批準，可以劃撥方式取得：

a.國家機關用地和軍事用地;

b.城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;

c.國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;

d.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

(3)劃撥土地房地產的流轉(須符合法定條件并履行法定手續(xù))：

①由劃撥轉為出讓。

A.以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應由受讓方辦出讓手續(xù)，并繳納出讓金。

B.以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉讓方應將轉讓房地產所獲的土地收益上繳國家或者作其他處理。

②房屋出租。是房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

③房屋抵押。當實現(xiàn)抵押權時，取得建筑物所有權的人同時取得了該土地的使用權，只是土地使用權出讓金應當從拍賣價款中優(yōu)先支付。

房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產?？梢砸婪▽⑼恋厣闲略龅姆课菖c抵押財產一同拍賣，對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

3.國務院批準征收F45：

(1)基本農田;

(2)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

(3)其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

4.臨時用地F57、F條例27

(1)建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。

(2)土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

(3)臨時使用土地期限一般不超過二年。

(4)搶險救災等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時用地的，災后應當恢復原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續(xù);屬于永久性建設用地的，建設單位應當在災情結束后6個月內申請補辦建設用地審批手續(xù)。

(5)建設項目施工和地質勘查需要臨時占用耕地的，土地使用者應當自臨時用地期滿之日起1年內恢復種植條件。

5.國有土地收回F58：有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

(1)為公共利益需要使用土地的;

(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的;

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的;

(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的;

(5)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

(二)集體土地使用權

1.農用地使用權——農村土地承包法(農村土地包括集體所有和國家所有)

(1)家庭承包(承包法F12、26、27、32、37)：

a.農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會發(fā)包;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組發(fā)包。村集體經濟組織或者村民委員會發(fā)包的，不得改變村內各集體經濟組織農民集體所有的土地的所有權。國家所有依法由農民集體使用的農村土地，由使用該土地的農村集體經濟組織、村民委員會或者村民小組發(fā)包。

b.家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶。

c.土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意;采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案。

(2)其他方式承包(承包法F44、46、49、50)：

a.荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式實行承包經營，也可以將土地承包經營權折股分給本集體經濟組織成員后，再實行承包經營或者股份合作經營。

b.發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。

c.通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。

2.非農用地使用權——集體建設用地(F60—63)

(1)非農經營用地——向縣級以上政府土地行政主管部門提出申請，由縣級以上政府批準;

(2)非農公益用地——經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，向縣級以上政府土地行政主管部門提出申請，由縣級以上政府批準;

(3)宅基地——經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，由縣級政府批準。

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農村村民建住宅，應符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內空閑地。

農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

三、土地糾紛處理(P360)

(一)土地確權爭議：協(xié)商——政府處理(前置)——行政訴訟。

1.單位之間的爭議由(縣級以上)政府處理。

2.個人之間、個人與單位之間的爭議由(鄉(xiāng)級或縣級以上)政府處理。

(二)農村土地承包經營糾紛：和解——可請村委會、鄉(xiāng)政府調解;可仲裁(對仲裁不服可起訴)——可直接訴訟。

(三)土地侵權糾紛：協(xié)商——可請土地行政部門行政調處，不服的提起民事訴訟——可直接起訴。

四、城鄉(xiāng)規(guī)劃

(一)種類《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F2：

城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

(二)規(guī)劃內容：

1.城市規(guī)劃的內容《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F17：

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內容應當包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。

規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內建設用地規(guī)模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產保護以及防災減災等內容，應當作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內容。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。城市總體規(guī)劃還應當對城市更長遠的發(fā)展作出預測性安排。

2.鄉(xiāng)村規(guī)劃的內容《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F18：鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的內容應當包括：規(guī)劃區(qū)范圍，住宅、道路、供水、排水、供電、垃圾收集、畜禽養(yǎng)殖場所等農村生產、生活服務設施、公益事業(yè)等各項建設的用地布局、建設要求，以及對耕地等自然資源和歷史文化遺產保護、防災減災等的具體安排。鄉(xiāng)規(guī)劃還應當包括本行政區(qū)域內的村莊發(fā)展布局。

3.城鎮(zhèn)規(guī)劃指導原則《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F29：

城市的建設和發(fā)展，應當優(yōu)先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，妥善處理新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建的關系，統(tǒng)籌兼顧進城務工人員生活和周邊農村經濟社會發(fā)展、村民生產與生活的需要。

鎮(zhèn)的建設和發(fā)展，應當結合農村經濟社會發(fā)展和產業(yè)結構調整，優(yōu)先安排供水、排水、供電、供氣、道路、通信、廣播電視等基礎設施和學校、衛(wèi)生院、文化站、幼兒園、福利院等公共服務設施的建設，為周邊農村提供服務。

鄉(xiāng)、村莊的建設和發(fā)展，應當因地制宜、節(jié)約用地，發(fā)揮村民自治組織的作用，引導村民合理進行建設，改善農村生產、生活條件。

4.禁止改變用途《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F35：城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設施及輸電線路走廊、通信設施、廣播電視設施、管道設施、河道、水庫、水源地、自然保護區(qū)、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。

(三)規(guī)劃實施：

1.劃撥土地規(guī)劃許可：

(1)劃撥土地選址意見書《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F36：

按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。

(2)劃撥土地規(guī)劃許可《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F37：

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

2.出讓土地規(guī)劃許可《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F38-39：

(1)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

(2)以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。

(3)對未取得建設用地規(guī)劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件;占用土地的，應當及時退回;給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。

3.建設工程規(guī)劃許可《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F40-45：

(1)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。

申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。

需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。

對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應當依法將經審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

(2)縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料。

4.鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F41：

(1)在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設的，建設單位或者個人應當向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

(2)在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地;確需占用農用地的，應當依照《土地管理法》有關規(guī)定辦理農用地轉用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

建設單位或者個人在取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。

5.規(guī)劃條件變更《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F43：規(guī)劃條件確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。建設單位應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。

6.臨時建設規(guī)劃《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》F44：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行臨時建設的，應當經城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準。臨時建設影響近期建設規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃的實施以及交通、市容、安全等的，不得批準。臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除。

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（責任編輯：lqh）

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