初級會計師

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土地增值稅法律制度

一、土地增值稅概述

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

二、納稅人

1.土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人;不論經濟性質;不論內資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人;不論部門。

提示：轉讓方將不動產所有權、土地使用權轉讓給承受方：轉讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

三、征稅范圍

1.征稅范圍的一般規(guī)定：

(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅;

(2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅;

(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

解釋：土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉讓”、“取得收入”三個關鍵特征。

2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定(易出單選題、多選題)

四、土地增值稅的計稅依據

增值額的計算公式為：增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目

(一)轉讓房地產取得的收入

納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

(二)扣除項目及其金額(重點掌握)

1.取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)：包括地價款和取得使用權時按政府規(guī)定繳納的費用。

3.房地產開發(fā)費用(適用新建房轉讓)

(1)納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內

4.與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加視同稅金扣除。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用新建房轉讓)

從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%

提示：(1)此項加計扣除針對房地產開發(fā)企業(yè)有效，非房地產開發(fā)企業(yè)不享受此項政策;(2)取得土地使用權后未經開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除。

6.舊房及建筑物的扣除金額(適用存量房地產轉讓)

稅法規(guī)定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征地增值稅。

(1)“舊房及建筑物的評估價格”是指轉讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)?a target="_blank" href="http://3swgm8f.cn/cta/" class="blue">稅務機關確認。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

(2)對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。

五、土地增值稅的減免稅

1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

3.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

4.自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

六、土地增值稅申報程序、納稅清算、納稅地點

(一)土地增值稅納稅申報程序

1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

2.納稅人采取預售方式銷售房地產的，對在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。

(二)土地增值稅納稅清算

1.土地增值稅的清算條件

提示：區(qū)分“應當清算”和“可要求清算”

(1)符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

②整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

③直接轉讓土地使用權的。

(2)符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：

①已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

④省級稅務機關規(guī)定的其他情況

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（責任編輯：xll）