初級會計師

>>2019年初級會計職稱《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》章節(jié)知識點

第三節(jié) 土地增值稅法律制度

一、土地增值稅納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物 (簡稱 “轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”) 并取得收入的單位和個人。

二、土地增值稅征稅范圍

(一) 征稅范圍的一般規(guī)定

1土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅。

2土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。

(二) 征稅范圍的特殊規(guī)定

三、土地增值稅稅率

土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

1增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。

2增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100% 的部分，稅率為40%。

3增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為50%。

4增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。

四、土地增值稅計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

(一) 應(yīng)稅收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

(二) 扣除項目及其金額

1取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本。

3房地產(chǎn)開發(fā)費用。

4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

5財政部確定的其他扣除項目。

6舊房及建筑物的扣除金額。

7計稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

1應(yīng)納稅額的計算公式。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

應(yīng)納稅額 =(每級距的增值額 ×適用稅率)

2應(yīng)納稅額的計算步驟。

(1) 計算增值額。

(2) 計算增值率。

(3) 確定適用稅率。按照計算出的增值率，從土地增值稅稅率表中確定適用稅率。

(4) 計算應(yīng)納稅額。

六、土地增值稅稅收優(yōu)惠

1納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，予以免稅;超過 20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

2因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

3企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。

4居民個人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。

七、土地增值稅征收管理

(一) 納稅申報

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

(二) 納稅清算

1土地增值稅的清算單位。

2土地增值稅的清算條件。

3土地增值稅清算應(yīng)報送的資料。

4清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。

5土地增值稅的核定征收。

(三) 納稅地點

土地增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納稅款。

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