中級經(jīng)濟師

第四節(jié) 房地產(chǎn)估價的假設(shè)開發(fā)法

一、假設(shè)開發(fā)法概述

概念：是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。是成本法的倒算法。

未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的房地產(chǎn)價值與未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費的差額。

適用范圍：適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。

步驟：

⑴ 調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況

⑵ 選擇最佳的開發(fā)利用方式;

⑶ 估算開發(fā)經(jīng)營期;

⑷ 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;

⑸ 預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤

⑹ 進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

【例題·單選題】【2005年真題】評估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價值，適宜采用(　)。

A.成本法

B.收益法

C.投資法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】D

【解析】具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的項目

二、 公式(六公式)

基本公式：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

求生地價值公式：

生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費

求毛地價值公式：

毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得毛地的稅費

求熟地價值公式：

熟地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得毛地的稅費

求在建工程價值的公式：

在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費

求舊房地產(chǎn)價值公式：

舊房地產(chǎn)價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-裝修改造成本-管理費用―銷售費用―投資利息-銷售稅費-裝修改造投資利潤-取得舊房地產(chǎn)的稅費

三、兩種方法

假設(shè)開發(fā)法的種類

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法-考慮各項收支的時間，把各項折算到估價時點

傳統(tǒng)方法-不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，計算投資利息

兩種方法的三大區(qū)別

對公式各項的數(shù)值，傳統(tǒng)方法根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況作出，而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要進行預(yù)測

傳統(tǒng)方法不考慮各項收支發(fā)生時間的不同，可直接加減，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法認為收支發(fā)生于不同的時點，可折現(xiàn)到同一時點上再加減

傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨列出，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都已隱含在折現(xiàn)的過程中，不單獨列出。

四、 公式中各項的求取

開發(fā)經(jīng)營期按客觀計算，從取得被估價房地產(chǎn)的日期(估價時點)開始計，到預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期結(jié)束

開發(fā)經(jīng)營期可以分為開發(fā)期和經(jīng)營期

開發(fā)期可分為前期和建造期

經(jīng)營期可分為銷售期和運營期

開發(fā)完成后價值可以通過預(yù)測求取。通常采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。

扣除項目金額

正常利潤，不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)以前的支出及相應(yīng)的利潤。 包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

注意它們均是取得待開發(fā)房地產(chǎn)以后到開發(fā)完成還需要正常支出及應(yīng)獲得的

應(yīng)計息的項目包括

未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

銷售稅費和開發(fā)利潤不計息

投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費主要是 契稅、交易手續(xù)費等

折現(xiàn)率與收益法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分

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