中級經(jīng)濟(jì)師

第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的收益法

一、收益法概述

概念：是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。(收益價格)

實質(zhì)：

資金時間價值換算中的年值換算為現(xiàn)值(A～P)、終值折算為現(xiàn)值(F～P)

適用對象是有收益或具有潛在收益的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)價值的影響因素(收益法的角度)

未來凈收益的大小

獲得凈收益期限的長短

獲得凈收益的可靠性

步驟

⑴ 搜集并驗證可用于預(yù)測未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料

⑵ 預(yù)測被估價房地產(chǎn)的未來凈收益

⑶ 求取報酬率

⑷ 選用適宜的收益法公式計算收益價格

二、 收益法的公式

(一) 最一般的公式

實質(zhì)

F～P并求代數(shù)和

(二)收益年限有限年且其他因素不變的公式

實質(zhì)

前提條件：(1)凈收益每年不變?yōu)锳;(2)報酬率不等于零為Y(當(dāng)?shù)扔诹銜r，V=A×n);(3)收益年限為有限年n。

公式的用途：

(1)直接計算房地產(chǎn)價格

(2)不同年限價格之間的換算

(3)比較不同年限價格的高低

(4)用于市場法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整

1、直接計算房地產(chǎn)價格

2、不同年限價格之間的換算

已知V無窮，求V50、V70

V70=V無窮×K70

V50=V無窮×K50

已知V50,求V無窮,V40

V無窮=V50/K50

V40=V50×K40/K50

3、 比較不同年限價格的高低

(三)收益年限無限年且其他因素不變的公式(永續(xù)年值A(chǔ)～P)

實質(zhì)

A～P，且永續(xù)年值 n～無窮

公式

P=A/i V=a/r

(四)凈收益在未來的前若干年有變化的公式

條件

凈收益在未來的前t(含t)年有變化，在t年以后無變化為A

收益年限N為無限

報酬率大于零

(五)預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式

三 、凈收益的求取

1、 凈收益的求取方法分類

基于租賃收入測算凈收益-投資法

基于營業(yè)收入測算凈收益-利潤法

租賃收益優(yōu)先原則

對于既有租賃收入又有營業(yè)收入的實例，優(yōu)先通過租賃收入求取收益來估價。

2、基于租賃收入測算凈收益

凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入

其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動售貨機(jī)、投幣電話等收入

運(yùn)營費(fèi)用：維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其它資本或經(jīng)營的收益

有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失

運(yùn)營費(fèi)用與會計上的成本費(fèi)用的不同之處在于，運(yùn)營費(fèi)用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅(四項)

運(yùn)營費(fèi)用率=運(yùn)營費(fèi)用/有效毛收入

3、 基于經(jīng)營收入測算凈收益

基于經(jīng)營收入的測算與基于租賃收入測算的區(qū)別

潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入

要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

四、報酬率的求取

1、報酬率的實質(zhì)

投資回收與投資回報的區(qū)別

投資回收-所投入資本的回收，是保本

投資回報-投入資本回收后所獲得的額外資金，及報酬或利潤

報酬率的實質(zhì)是=投資回報/所投入的資本

報酬率與風(fēng)險成正相關(guān)

2、報酬率的求取方法

累加法

報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠率

市場提取法

搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的凈收益與價格資料求取報酬率

無限年期r=a/v

有限年期-用試算法

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