中級經(jīng)濟(jì)師

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2018年中級經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)真題考點：

1、下列哪個區(qū)位是錯誤的:天文區(qū)域 單選

2、從很遠(yuǎn)的距離考察區(qū)位:大位置 單選

3、人文環(huán)境:治安情況、區(qū)域聲譽(yù)、 居民特征。。。 多選

4、杜能第三圈:輪栽農(nóng)作 單選

5、體驗消費(fèi)概念 單選

6、影響供給的因素:生產(chǎn)條件和周期 單選

7、影響某-房地產(chǎn)價格是:本區(qū)同類房地產(chǎn)供求 單選

8、城市分類:地理、人口、行政等級。。。 多選

9、不屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的:蔬菜大棚 單選

10、屬于有償取得土地的:劃撥、贈與、出讓、掛牌、作價出資 多選

11、 關(guān)于招拍掛錯誤的是:掛牌結(jié)束5天內(nèi)退還所有人保證金、2個掛牌價格一樣的可以競拍 多選,原題不太確定

12、協(xié)議和出讓的區(qū)別:最低價確定原則不同、范圍不同、出讓金形成方式不同多選

13、 閑置土地的管理:延長動工期限、臨時使用、未動工滿1年的按照土地出讓或者劃撥價款的20%征收閑置費(fèi)、納入土地儲備單選14、集體用地錯誤的是:可以突破指標(biāo) 單選

14、按照調(diào)研角度不同:分宏觀和微觀調(diào)研單選

15、 因果調(diào)研的概念 單選

16、 按照信息產(chǎn)生過程不同:分為原始資料和二手資料單選

17、 購買力調(diào)研內(nèi)容:收入、購買力投向、收入結(jié)構(gòu) 多選

18 文案調(diào)研的不足:難以反映新變化、準(zhǔn)確度低不能直接使用多選

19、 市場調(diào)研的建議:一般建議和執(zhí)行建議單選

20、資金等值的因素:金額、時間、利率大小多選

21、動態(tài)盈利報表:投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、投資各方現(xiàn)金流量表、利潤表、資負(fù)債表多選

22、盈虧平衡分析不適用國民經(jīng)濟(jì)效益分析單選

23、 敏感系數(shù)是-3.8臨界點: 100/3.8=26% 單選

24、風(fēng)險還會帶來風(fēng)險報酬單選

25、 方案必選的一個前提:計算期相同 單選不確定

26、凈現(xiàn)值率:單位投資收益單選

27、可行性報告項目總說明:項目背景、參與者、 評估目的等多選

28、整體現(xiàn)狀供應(yīng)研判:施工面積、批準(zhǔn)的預(yù)售面積、庫存等多選

29、市場需求研究的是:有效需求 單選

30、市場細(xì)分不包括:區(qū)域分析單選

31、不屬于自住屬性:投機(jī)需求單選

32、項目有優(yōu)勢外面有威脅:多元發(fā)展 單選

33、主題傳播:與項目結(jié)合,增加競爭單選原題不記得

34、 前期策劃定位中的功能:住宅類型、設(shè)施設(shè)備、室內(nèi)裝修多選

35、成本控制的重點:設(shè)計階段單選

36、房地產(chǎn)開發(fā)的特點:系統(tǒng)性強(qiáng)、涉及面廣、成本目標(biāo)性強(qiáng)等多選

37、經(jīng)過方案設(shè)計后經(jīng)批準(zhǔn)可不進(jìn)行:初步設(shè)計單選

38、工程設(shè)計管理:精心組織設(shè)計交底單選不知道對否

39、無效投標(biāo)文件:沒有密封單選

40、成本加酬金合同:根據(jù)實際成本單選

41、分部工程:總監(jiān)理工程師驗收單選

42、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織驗收單選原題不記得

43、估價是注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行估價單選

44、最高最佳利用原則單選

45、 房地產(chǎn)價值=價格-折舊單選公式

46、 剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命有效年齡單選公式

47、估價報告有敘述式表格式單選

48、按照買方市場的開發(fā)觀念:生產(chǎn)觀念單選

49、間接渠道哦的寬窄:每一層中間商的數(shù)量單選

50、獨(dú)家銷售權(quán)代理單選

51、心理定價策略:特價品、整數(shù)、尾數(shù)多選

52、業(yè)主委員會不足1/2時刻有:居委會代管單選

53、物業(yè)招標(biāo)不簽訂合同誠實信用原則單選

54、抵押貸款證券化:房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)證券、個人住宅抵押貸款證券化、政府房地產(chǎn)證券化單選55、貸款分信用貸款和擔(dān)保貸款單選

56、個人住房抵押貸款屬于擔(dān)保貸款?單選

57、可以質(zhì)押的有:匯票本票可轉(zhuǎn)讓的股權(quán)選項記不全多選

58、代位求償權(quán):必須通過訴訟單選選項不記得

59、首套住房的對比非首套:利率低、首付款比例低多選

60、 間接金融:不直接產(chǎn)生債務(wù)債權(quán)、與金融機(jī)構(gòu)成為債權(quán)人或債務(wù)人選項記不全多選

61、 計算題

1 :根據(jù)月收入3600 10年年利率6%推算可以購買的總價32.43萬元

62、 計算題

2 :月還款總價100萬貸款價格60% 15年年利率6% 5063.15元案例分析:

調(diào)研泡沫:

1、調(diào)研方式:委托調(diào)研、一次性調(diào)研?

2、調(diào)研方案:小組訪談法、現(xiàn)場踩盤法、文案法?

3、入住率: 3200/50004、大部分用來:自住

63、物業(yè)招標(biāo)專家組9人，評標(biāo)委員會中業(yè)主可以有：1人、2人、3人、4人、5人 多選

64、我國房地產(chǎn)價格實行：備案、登記 其他不記得選項 多選

65、供電供水等委托物業(yè)收取，物業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi) 單選

二、 默認(rèn)表決, 29層,每層5戶,參加會議的121戶,其余默認(rèn)表決:

1、概念:默認(rèn)同意分之二見?

2、默認(rèn)表決被寫進(jìn):業(yè)主大會議事規(guī)則?

3、 贊同多少票: 121*2/3 ? 81

4、反對多少票: 121/3 ? 41

三、年值法, 200萬買商鋪,年凈租金30萬,收益率10% , 10年,銀行貸款利率5% :

1、 凈年值多少: 2.55萬 -2.55萬 10萬 8萬

2、提高凈年值的辦法:提高年凈租金?降低收益率?

3、面臨風(fēng)險:租金降低?利率提高?

4、收益率和銀行利率比較:無法比較?高低等于

四、成本法, 10000元每平方土地價,土地20000平米,容積率2 ,不計容面積10000平米,可銷售率96% :

1、成本單價多少: 4167元?

2、成本法相關(guān)概念:賣方意圖、以開發(fā)成本為基礎(chǔ)?

3、 拿到這塊地后,首選要解決的問題:為誰建、建什么、能否建、怎么建?不知道是否是這道題

4、該項目可以漲價,但是沒有漲價,是為了:維持其他形象、維持營業(yè)?不知道是否是這道題

五、折舊,建筑面積1000平米,套內(nèi)建筑面積800平米,建筑面積單價3200元,有效年10年,剩余經(jīng)濟(jì)壽命40年,殘值率5% :

1、套內(nèi)單價: 4000元

2、成新率: 81%

3、年折舊總額: 6.08萬

4、2個公式:價值=價格-折舊,價值=價格*成新率

……

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