中級(jí)經(jīng)濟(jì)師

第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析

一、敏感性分析的含義和作用

(一)敏感性分析的含義

敏感性：指經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)對(duì)其影響因素的敏感程度

敏感性分析：是通過(guò)測(cè)定一個(gè)或多個(gè)不確定因素的變化導(dǎo)致的決策評(píng)估指標(biāo)的變化幅度，了解各種因素的變化對(duì)實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的影響程度，從而在外部條件發(fā)生不利變化時(shí)，對(duì)投資方案的承受能力作出判斷

(二)敏感性分析的作用

準(zhǔn)確性、科學(xué)性、提高;風(fēng)險(xiǎn)、不確定性降低

二、敏感性分析的方法

單因素和多因素分析

三、單因素敏感型分析方法

1.確定影響因素

主要有投資額、建設(shè)周期、租售期、建筑面積、租金和售價(jià)、利率等

2.確定分析指標(biāo)

有利潤(rùn)、利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。

3.計(jì)算各不確定因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)，建立起一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，用圖或表表示出來(lái)。

4.確定敏感因素，對(duì)方案的承受能力作出判斷。

(一)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定

(二)不確定因素的選擇

一是所選擇的不確定因素預(yù)計(jì)在其可能的變化范圍內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大;

二是所選擇的不確定性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大。

(三)不確定因素波動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)帶來(lái)的增減變化

(四)敏感性因素的確定

1.敏感度系數(shù)

SAF=△A/A*F/△F

2.臨界點(diǎn)

內(nèi)插法計(jì)算

(五)進(jìn)一步分析

四、多因素敏感性分析方法

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