中級(jí)經(jīng)濟(jì)師

第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義與特征

工程建設(shè)項(xiàng)目的概念

是指在一定的時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按照特定的程序完成的一次性任務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一種類型的工程建設(shè)項(xiàng)目

房地產(chǎn)項(xiàng)目與一般工程建設(shè)項(xiàng)目相比的特征

房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間目標(biāo)的限定性較強(qiáng)-工期

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量要求高-質(zhì)量

房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用目標(biāo)較強(qiáng)-成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性-系統(tǒng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及諸多的政策與法規(guī)-相關(guān)性強(qiáng)

【例題·單選題】【2008年真題】工程建設(shè)項(xiàng)目是指在一定時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力(或使用功能)的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的()。

A.承包合同

B.一次性任務(wù)

C.管理工作

D.施工過(guò)程

【答案】B

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期

項(xiàng)目前期策劃和確立階段(可行性研究階段)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目實(shí)施階段(建設(shè)階段)

項(xiàng)目使用階段(交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止)

(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)構(gòu)成

工程系統(tǒng)

單項(xiàng)工程

具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，建成后可以獨(dú)立發(fā)揮效益的項(xiàng)目

如辦公樓、圖書館

單位工程

有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，但不能獨(dú)立發(fā)揮效益

如圖書館中的室外工程、主體工程

分部工程

如地基基礎(chǔ)、樓地面

分項(xiàng)工程

模板、砌筑體等

【例題·單選題】【典型例題】房地產(chǎn)工程系統(tǒng)構(gòu)成的關(guān)系為( )

A.分項(xiàng)工程∈分部工程∈單位工程∈單項(xiàng)工程

B.分項(xiàng)工程∈分部工程∈單項(xiàng)工程∈單位工程

C.分部工程∈分項(xiàng)工程∈單項(xiàng)工程∈單位工程

D.分部工程∈單項(xiàng)工程∈分項(xiàng)工程∈單位工程

【答案】A

目標(biāo)系統(tǒng)

功能目標(biāo)-使用功能

管理目標(biāo)-質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、安全、資源、現(xiàn)場(chǎng)等

影響指標(biāo)-對(duì)環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治、國(guó)際等方面的影響

【例題·多選題】【典型例題】工程項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)是工程項(xiàng)目所要達(dá)到的狀態(tài)的描述系統(tǒng)，包括( )

A.功能目標(biāo)

B.管理目標(biāo)

C.實(shí)施目標(biāo)

D.影響目標(biāo)

E.控制目標(biāo)

【答案】ABD

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義和過(guò)程

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義

根據(jù)管理者不同分類(5類)

建設(shè)項(xiàng)目管理(業(yè)主單位)

設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理(設(shè)計(jì)單位)

工程咨詢項(xiàng)目管理(咨詢監(jiān)理單位)

施工項(xiàng)目管理(施工單位)

后期物業(yè)管理(物業(yè)公司)

按項(xiàng)目管理工作任務(wù)分類(7類)

成本管理

工期管理

質(zhì)量管理

現(xiàn)場(chǎng)管理

組織和信息管理

合同管理

風(fēng)險(xiǎn)管理

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程

六大階段四大管理過(guò)程

啟動(dòng) 計(jì)劃 實(shí)施與控制 收尾

項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究 編寫項(xiàng)目建議書規(guī)劃 編寫項(xiàng)目建議書及論證 項(xiàng)目建議書審批

可行性研究 獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書 可行性研究大綱 編寫可行性研究報(bào)告及論證 可行性研究報(bào)告上報(bào)審批

設(shè)計(jì)工作 立項(xiàng)，設(shè)計(jì)任務(wù)書 簽訂設(shè)計(jì)合同 設(shè)計(jì)實(shí)施及目標(biāo)控制 移交設(shè)計(jì)文件

施工準(zhǔn)備 設(shè)計(jì)圖、規(guī)劃許可 編制建設(shè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃 招標(biāo)及施工前期工作 上報(bào)開工報(bào)告，申領(lǐng)施工許可證

施工 接到施工許可證 編制項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃 四控、四管、一協(xié)調(diào) 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

驗(yàn)收、交用 竣工驗(yàn)收程序 竣工驗(yàn)收計(jì)劃 驗(yàn)收、整理資料 工程和資料移交

【例題·單選題】【典型例題】施工準(zhǔn)備階段的收尾過(guò)程是指( )。

A.設(shè)計(jì)圖、規(guī)劃許可

B.上報(bào)開工報(bào)告，申領(lǐng)施工許可

C.施工招標(biāo)

D.編制建設(shè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃

【答案】B

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織

特點(diǎn) 適用范圍

特點(diǎn) 適用范圍

職能型 按職能劃分部門，各部門獨(dú)立 適用于小型、簡(jiǎn)單、歷時(shí)短的項(xiàng)目

項(xiàng)目型 按項(xiàng)目分設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理之間獨(dú)立，下按職能分設(shè)部門 適用于大型、復(fù)雜、歷時(shí)長(zhǎng)的項(xiàng)目

矩陣型 以任務(wù)為中心，橫向可以劃分職能部門，縱向可以劃分項(xiàng)目 適用于同時(shí)承擔(dān)多項(xiàng)目管理的企業(yè)，也適用于可分解為許多自成體系、獨(dú)立實(shí)施的子項(xiàng)目的大型、復(fù)雜項(xiàng)目

【例題·單選題】【2009年真題】在矩陣組織結(jié)構(gòu)中，每一項(xiàng)工作的指令來(lái)自()部門。

A.一個(gè)

B.兩個(gè)

C.四個(gè)

D.上級(jí)

【答案】B

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