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(2)有償使用的建設(shè)用地
《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定:“除法律規(guī)定可以采用劃撥方式提供用地外,其他建設(shè)需要使用國(guó)有土地的,必須依法實(shí)行有償使用。”
有償使用建設(shè)用地分為兩種方式獲得,一是出讓方式,由政府土地部門采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地;二是征收方式,經(jīng)政府批準(zhǔn)后,向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征收土地。
以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位,按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法,繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后,方可使用土地。
新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi),30%上繳中央財(cái)政,70%留給有關(guān)地方人民政府,都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。
(3)征收農(nóng)民土地的規(guī)定
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)一般不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);根據(jù)土地利用總體規(guī)劃需要轉(zhuǎn)為建設(shè)的用地,應(yīng)該由縣級(jí)以上人民政府依法進(jìn)行征地。
在征地過程中,要維護(hù)農(nóng)民集體土地所有權(quán)和農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)益??h級(jí)以上地方人民政府要采取切實(shí)措施,使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時(shí)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)。
征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
征地補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算:土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6~10倍。安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。
每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4~6倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地,用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
依照上述規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法,由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。
(4)建設(shè)用地回收
對(duì)于國(guó)有土地,在出現(xiàn)下列任何一種情形時(shí),由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回建設(shè)單位的使用權(quán):
1)為公共利益需要使用土地的;
2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的;
3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;
4)因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國(guó)有土地的;
5)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。
依照第1)項(xiàng)、第2)項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的,對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓的土地,有下列情形之一的,報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn),可以收回土地使用權(quán):
1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè),需要使用土地的;
2)不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的;
3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。
依照第1)項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的,對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
(5)征地實(shí)施監(jiān)管
國(guó)土資源部2004年11月頒布的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》要求對(duì)征用土地之后進(jìn)行監(jiān)管。
一是要公開征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。
二是支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。
三是征地批準(zhǔn)后監(jiān)督檢查。
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