土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試于9月15、16進(jìn)行，為使您順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

一、單選題：

1、當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)評估中的樣本數(shù)量不足時(shí)，可采用下列方法解決( )。

A.延長收集資料時(shí)間、擴(kuò)資料收集范圍

B.減少樣本所需數(shù)量

C.重新分類、重新確定所需樣本數(shù)量

D.以上都不對

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)評估中的樣本數(shù)量不足時(shí)，應(yīng)進(jìn)行樣點(diǎn)的補(bǔ)充調(diào)查。

2、下列不屬于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的確定原則的是( )。

A.以實(shí)際數(shù)據(jù)測算結(jié)果為輔，以比較、修正的結(jié)果為準(zhǔn)

B.土地市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗(yàn)證

C.土地市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證

D.體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則

(1)以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔;

(2)土地市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗(yàn)證;

(3)土地市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證;

(4)體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。

3、下列說法，正確的是( )

A.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)

B.土地質(zhì)量即土地使用價(jià)值，完全由土地位置決定

C.評估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)是土地形狀

D.在一個均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，無論分成多少土地用途，都只評估出一種基準(zhǔn)地價(jià)

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估基本原理：

1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù);

2.各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ);

3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律;

4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對穩(wěn)定和不斷演化的前提;

5.土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)，市場交易價(jià)格是土地收益在土地市場中的直接反映。

確定基準(zhǔn)地價(jià)評估范圍應(yīng)以影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)的相對一致性為標(biāo)準(zhǔn)。

4、基準(zhǔn)地價(jià)評估調(diào)查中，同一級別的樣本數(shù)一般不能少于( )個。

A.35

B.45

C.30

D.15

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：基準(zhǔn)地價(jià)評估調(diào)查中，同一級別的樣本數(shù)一般不能少于30個。

5、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則，錯誤的是( )

A.以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估的結(jié)果為輔。

B.要以評估結(jié)果為準(zhǔn)，并充分體現(xiàn)地價(jià)管理政策。

C.土地市場發(fā)育的城市，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準(zhǔn)。

D.土地市場不發(fā)育的城市，可以租金剝離法評估結(jié)果為準(zhǔn)。

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則：

(1)以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔;

(2)土地市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗(yàn)證;

(3)土地市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證;

(4)體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。

6、在一般情況下，基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素應(yīng)主要選擇影響宗地地價(jià)的( )

A.個別因素

B.區(qū)域因素和個別因素

C.一般因素和個別因素

D.一般因素和區(qū)域因素

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：劃分均質(zhì)地域的城鎮(zhèn)土地條件為地價(jià)影響因素中的區(qū)域因素和個別因素，劃分方法為指標(biāo)判別歸類，將區(qū)域因素和個別因素相同的區(qū)域或區(qū)段作為一個均質(zhì)地域。

二、多選題：

7、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)評估的原理描述正確的是( )。

A.各行業(yè)對土地地質(zhì)狀況要求不同是評估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)

B.土地形狀、大小差異給不同行業(yè)、使用者帶來不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)

C.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律

D.城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性使基準(zhǔn)地價(jià)相對穩(wěn)定和不斷演化的前提

E.土地收益高低直接決定了地價(jià)的高低，是基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)，而市場交易價(jià)格是土地收益在土地市場中的直接反映

標(biāo)準(zhǔn)答案：c，d

解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估基本原理：

1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù);

2.各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ);

3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律;

4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對穩(wěn)定和不斷演化的前提;

5.土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)，市場交易價(jià)格是土地收益在土地市場中的直接反映。

確定基準(zhǔn)地價(jià)評估范圍應(yīng)以影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)的相對一致性為標(biāo)準(zhǔn)。

8、評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，收集的資料應(yīng)( )。

A.及時(shí)填人表格

B.具有代表性

C.均為市場交易價(jià)格

D.按實(shí)地位置標(biāo)注到工作的底圖上

E.分布均勻

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，d

解析：

(1)調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上;

(2)調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行;

(3)樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查;

(4)樣本要有代表性;

(5)樣本分布要均勻;

(6)調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，每級樣本總數(shù)不少于30個;

(7)所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料;

(8)土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù);

(9)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位;

(10)調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格。

9、影響地價(jià)的區(qū)域因素有( )。

A.宗地市政設(shè)施條件

B.位置

C.交通條件

D.形狀、面積

E.規(guī)劃限制

標(biāo)準(zhǔn)答案：b，c

解析：影響土地價(jià)格區(qū)域因素主要有以下幾類：位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制。

三、判斷題：

10、根據(jù)商業(yè)柜臺出租資料評估地價(jià)的公式為：地價(jià)=出租柜臺土地收益÷(出租柜臺土地面積X土地還原利率)。( )

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

解析：地價(jià)=出租柜臺土地收益÷(出租柜臺分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原利率)

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