土地估價師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

4.10.3.3 區(qū)域內(nèi)樣點地價平均法

1. 基本原理：在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級區(qū)域的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價。

2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規(guī)定相同。

3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。

4.10.3.4 地價與土地級別建立模型法

1. 基本原理：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準(zhǔn)地價。

2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規(guī)定相同。

3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。

4.10.3.5 地價與定級因素分值建立模型法

1. 基本原理：利用各均質(zhì)地域(或級別)內(nèi)的土地定級因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價樣點平均價格之間建立數(shù)學(xué)模型，以價定級，以因素定基準(zhǔn)地價?；舅枷胧牵寒?dāng)某定級因素發(fā)生變化，足以引起土地級別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點地價資料，無法調(diào)整級別的基準(zhǔn)地價時，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級因素分值的變化來計算新的基準(zhǔn)地價。

2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮(zhèn)，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達和欠發(fā)達城鎮(zhèn)。

3. 基本模型：

Yn=A(1+r)Xn

式中： Yn ：第n級或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價(求基準(zhǔn)地價時是級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價);

A：常數(shù);

r ：地價級差系數(shù)或區(qū)域級差系數(shù);

Xn ：第n級或區(qū)域內(nèi)定級因素綜合分值

先用級別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價和定級因素綜合分值，通過模型運算，求出參數(shù)A和r，代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價的計算模型。

4.10.4 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格或地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價

4.10.4.1 基本原理：通過定期對標(biāo)準(zhǔn)宗地進行價格評估，掌握各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的價格變化情況，利用更新期標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格調(diào)整基準(zhǔn)地價，或利用更新期的地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價。

4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達和欠發(fā)達城市。

1. 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新基準(zhǔn)地價

分兩種情況：一是直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新，二是間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新。

(1) 直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新基準(zhǔn)地價

在基準(zhǔn)地價更新期，用地價評估方法評估出標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新期價格，再用其分用途分區(qū)域或級別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價格的平均價計算基準(zhǔn)地價。這與用市場交易地價資料評估基準(zhǔn)地價的方法相同。

(2) 間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新基準(zhǔn)地價

即用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格編制該城市或區(qū)域的綜合地價指數(shù)和分用途地價指數(shù)，通過地價指數(shù)來更新基準(zhǔn)地價。這與用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價相同。

(3) 標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定

標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)置。要求形狀規(guī)則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。

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