土地估價(jià)師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績!

4.5.3 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理

4.5.3.1 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

1. 同一土地級(jí)或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對(duì)均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。

2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。

3. 樣本總體檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。

4.5.3.2 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理

1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。

2. 相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。

3. 同一級(jí)別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià)，當(dāng)總體不一致時(shí)，以最有代表性，樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)資料。

4.5.3.3 數(shù)據(jù)整理

將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。

4.5.4 利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

4.5.4.1 用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)

1. 有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素?cái)?shù)的4倍。

B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)：

或

式中： Pla：某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià);

Pli ：某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價(jià);

M：均質(zhì)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數(shù);

SI：樣點(diǎn)宗地面積。

2. 沒有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

沒有交易資料的區(qū)域或級(jí)別，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評(píng)估程序?yàn)椋?/p>

A. 對(duì)已評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級(jí)別，建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對(duì)照表;

B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級(jí)別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化;

C. 比較待估價(jià)區(qū)域或級(jí)別同有地價(jià)區(qū)域或級(jí)別的接近程度，估算其基準(zhǔn)地價(jià);

D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià);

E. 通過確定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同區(qū)域或級(jí)別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

4.5.4.2 建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別模型，評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

A. 模型選擇：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為：

Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn

其中： Yn ：第n級(jí)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)(求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià));

A：常數(shù);

r ：地價(jià)級(jí)差系數(shù);

Xn ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)

α：待定系數(shù)。

在特殊情況下，要做地價(jià)與土地級(jí)別二維關(guān)系圖，確定測算模型。

B. 系數(shù)估計(jì)：將收集到的不同用途的地價(jià)資料，按用途將通過檢驗(yàn)的地價(jià)資料代入模型中，估計(jì)參數(shù)值A(chǔ)和r。估算出A和r后，要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)要求按4.4.4.3條中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

C. 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：將估計(jì)值A(chǔ)、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)或各單元分值的估計(jì)地價(jià)。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價(jià)的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。

4.5.4.3 用地細(xì)類基準(zhǔn)地價(jià)的估算

根據(jù)市場交易地價(jià)資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅等細(xì)類，根據(jù)地價(jià)在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價(jià)。

相關(guān)文章：

更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注:

土地估價(jià)師考試歷年真題      土地估價(jià)師考試模擬試題     土地估價(jià)師考試輔導(dǎo)資料

教你如何輕松通過2011年土地估價(jià)師考試！

2011土地估價(jià)師考試信息免費(fèi)短信提醒

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁