土地估價師

2012年土地估價師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試試題——土地管理基礎與法規(guī)知識強化階段模擬試題，讓您基礎更牢固，輕松備考!

四、情景分析題(共2題，有10小題，題號1~10，每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。每小題2分，共20分。選錯、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項得0.5分)

(一)

2005年1月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合法方式，取得一塊建設用地使用權，用于商品住宅小區(qū)建設，土地使用權出讓金為4000萬元。項目全部開發(fā)投資總額為1.6億元。2005年8月，在該項目投入大量資金的情況下，因其它投資原因，以9000萬元的價格，將該項目轉讓給B房地產(chǎn)開發(fā)公司。2006年8月，B房地產(chǎn)開發(fā)公司建設完成該項目，并全部出售完畢。2007年5月，該小區(qū)成立業(yè)主大會，并準備重新聘請物業(yè)管理公司。據(jù)此，回答以下問題：

1、按照《物權法》規(guī)定，下列關于A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的該建設用地使用權，表述正確的是( )。

A.該建設用地使用權應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓取得

B.該建設用地使用權應當采取出讓或者劃撥等方式取得

C.A房地產(chǎn)開發(fā)公司應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準

D.A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該建設用地使用權，應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同

答案：ACD

解析：《物權法》第一百三十七條規(guī)定：設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

2、A房地產(chǎn)開發(fā)公司轉讓該項目給B房地產(chǎn)開發(fā)公司，下列符合轉讓條件的是( )。

A.A房地產(chǎn)開發(fā)公司應當按照出讓合同約定，支付全部土地使用權出讓金4000萬元

B.未取得土地使用權證書

C.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓

D.除土地使用權出讓金4000萬元外，A房地產(chǎn)開發(fā)公司實際投入房屋建設工程的資金額應達到4000萬元以上

答案：ACD

解析：以出讓方式取得的建設用地使用權，轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件中，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得建設用地使用權證書;屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上。

3、按照規(guī)定，A、B房地產(chǎn)開發(fā)公司應當自建設用地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起( )日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

A.30

B.45

C.60

D.90

答案：A

解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自建設用地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

4、經(jīng)稅務部門測算，該轉讓項目扣除項目金額為5600萬元，則A房地產(chǎn)開發(fā)公司應當交納土地增值稅( ) 萬元。

A.660

B.820

C.960

D.1080

答案：D

解析：適用：土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額=土地增值額×40%一扣除項目×5%=3400×40%一5600×5%=1080萬元。

5、依據(jù)《物權法》，該小區(qū)成立業(yè)主大會，決定重新聘請物業(yè)管理公司事項，應當( )。

A.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意

B.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

C.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

D.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意

答案：C

解析：根據(jù)《物權法》第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

(二)

H省A市B縣C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B縣W村的40畝基本農(nóng)田以外的的耕地，欲建一住宅小區(qū)。在此之前，W村人均耕地面積為2. 0畝。另外，已知W村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝。2005年5月1 日，C房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了出讓合同，交納土地出讓金500萬元，并約定2005年6月1 日開工。后由于C房地產(chǎn)公司自身原因，該項目直到2006年9月1 日才開始動工建設。2006年11月1 日C房地產(chǎn)公司準備將臨街的地塊建成商業(yè)門市。

6.下列關于C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收耕地的土地補償費問題，說法正確的是( )。

A.如果該項目征收耕地的補償費為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的8倍，C房地產(chǎn)開發(fā)公司應向W村支付的每畝土地補償費6400元

B.如果該項目征收耕地的補償費按《土地管理法》所確定的上限標準進行補償，則C房地產(chǎn)開發(fā)公司應向W村支付的每畝土地補償費6400元

C.如果該項目征收耕地的補償費按《土地管理法》所確定的低限標準進行補償，則C房地產(chǎn)開發(fā)公司應向W村支付的土地補償費192000元

D.本例中應由C房地產(chǎn)開發(fā)公司和B縣人民政府共同支付土地補償費

答案：AC

解析：征收耕地的補償費為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍。(1)被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝×8(倍)=6400元。(2)被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝×10(倍)=8000元。(3)被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝×6(倍)=4800元。4800元×40畝=192000元。

7.下列關于C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收耕地的安置補助問題，表述錯誤的是( )。

A.安置補助費是為安置因C房地產(chǎn)開發(fā)公司征地而失去土地的農(nóng)業(yè)人口的生產(chǎn)、生活而向其支付的款項

B.安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算

C.C房地產(chǎn)開發(fā)公司應向W村40個農(nóng)民進行安置

D.該項目中，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過12000元

答案：C

解析：安置補助費是指國家征地時，為安置被征地單位因征地而失去土地的農(nóng)業(yè)人口的生產(chǎn)、生活而向其支付的款項。安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。40(征地數(shù))÷2(人均耕地數(shù))=20人。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，即人均耕地平均年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。800元/畝×15=12000元。

8、根據(jù)國發(fā)[2004]28號規(guī)定，下列關于“土地補償和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”的再補貼問題，說法正確的是( )。

A.按照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農(nóng)民社會保障費用的，H省人民政府應當批準增加安置補助費

B.按照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農(nóng)民社會保障費用的，H省人民政府國土資源管理部門應當批準增加安置補助費

C.土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，B縣人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼

D.土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，B縣人民政府可以用土地開墾費予以補貼

答案：AC

解析：《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28)進一步完善征地補償?shù)霓k法，規(guī)定依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農(nóng)民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。

9.下列關于C房地產(chǎn)開發(fā)公司的該項目建設，表述正確的是( )。

A.該項目除臨街的地塊建成商業(yè)門市外，其余的住宅樓建設用地出讓最高年限為70年

B.該建設項目用地農(nóng)用地轉用審批權歸國務院

C.按照規(guī)定，C房地產(chǎn)開發(fā)公司應在2005年6月30日前，簽訂了出讓合同支付全部地價款

D.按閑置土地的政策規(guī)定，應向C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收150萬元以下的土地閑置費。

答案：AC

解析：該建設項目用地農(nóng)用地轉用審批權歸H省人民政府。土地出讓金500萬元×20%=100萬元。

10、C房地產(chǎn)開發(fā)公司要將改變該項目部分土地用途，須取得()的同意或批準。

A. 出讓方

B. B縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門

C. B縣人民政府城市土地管理部門

D. B縣人民政府房產(chǎn)管理部門

（責任編輯：中大編輯）