土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試于9月15、16日進(jìn)行，為使您順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過(guò)考試!

一、單選題：

1、對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)更新，下列說(shuō)法正確的是( )。

A.更新必須是全面的更新

B.可以以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)進(jìn)行更新

C.更新只要局部更新即可

D.以上說(shuō)法都不正確

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新內(nèi)容：一般基準(zhǔn)地價(jià)體系建立后，需要根據(jù)市場(chǎng)變化定期做更新，更新內(nèi)容依據(jù)市場(chǎng)變化狀況而定，市場(chǎng)變化小時(shí)只需對(duì)價(jià)格做局部調(diào)整;市場(chǎng)變化大時(shí)需要調(diào)整級(jí)別等。

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技||術(shù)途徑：

(1)以土地定級(jí)(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

(2)以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

(3)以土地定級(jí)(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

2、對(duì)于商業(yè)用地的影響因素而言，環(huán)境質(zhì)量因素的兩個(gè)主要指標(biāo)是( )。

A.人文環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境

B.人文環(huán)境與自然環(huán)境

C.社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境

D.社會(huì)環(huán)境與自然環(huán)境

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：對(duì)于商業(yè)用地的影響因素，環(huán)境質(zhì)量因素的兩個(gè)主要指標(biāo)是人文環(huán)境與自然環(huán)境。

3、對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑，描述最準(zhǔn)確的是( )。

A.在土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)地區(qū)，在土地等級(jí)及或均質(zhì)地域劃分基礎(chǔ)，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估

B.在土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)地區(qū)，以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)評(píng)估

C.在土地市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估

D.在土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)地區(qū)，以影響地價(jià)的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域?yàn)榛A(chǔ)，土地收益為依據(jù)評(píng)估

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：在土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)地區(qū)，在土地等級(jí)及或均質(zhì)地域劃分基礎(chǔ)，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估

4、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)可以( )為基礎(chǔ)，采用土地投入產(chǎn)出資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料，按地價(jià)平均法更新。

A.農(nóng)用地分等

B.標(biāo)準(zhǔn)樣||地

C.農(nóng)用地定級(jí)

D.農(nóng)用地質(zhì)量指數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)可以農(nóng)用地定級(jí)為基礎(chǔ)，采用土地投入產(chǎn)出資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料，按地價(jià)平均法更新。

5、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)可以利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格或( )更新。

A.地塊質(zhì)量指數(shù)

B.地塊等別

C.土地級(jí)別

D.地價(jià)指數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)可以利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新。

6、選出不屬于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑的項(xiàng)( )

A.調(diào)整綜合分值與地價(jià)關(guān)系模型，利用調(diào)整后的模型更新基準(zhǔn)地價(jià)。

B.利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。

C.運(yùn)用投入產(chǎn)出資料的變化量修正更新基準(zhǔn)地價(jià)。

D.以農(nóng)用地定級(jí)為基礎(chǔ)，按地價(jià)平均法更新基準(zhǔn)地價(jià)。

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：

(1)以農(nóng)用地定級(jí)為基礎(chǔ)，采用土地投入產(chǎn)出資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料，按地價(jià)平均法更新基準(zhǔn)地價(jià);

(2)利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià);

(3)通過(guò)測(cè)算地價(jià)影響因素綜合分值，調(diào)整綜合分值與地價(jià)關(guān)系模型，利用調(diào)整后的模型更新基準(zhǔn)地價(jià)。

二、多選題：

7、 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則( )

A.用途限制性原則

B.合法||原則

C.預(yù)期收益原則

D.最佳使用原則E.替代性原則

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c，d

解析：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估要遵循以下原則：

(1)合法原則。農(nóng)地的評(píng)估對(duì)象必要以國(guó)家土地制度及其相關(guān)法律關(guān)系為基礎(chǔ)，在所有、使用、收益、處分各項(xiàng)權(quán)能上以合法性為估價(jià)的前提。

(2)用途限制性原則。農(nóng)地估價(jià)的內(nèi)涵，包含對(duì)農(nóng)地用途的估價(jià)，是農(nóng)用土地用途下的估價(jià)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)是在農(nóng)業(yè)用途內(nèi)部流轉(zhuǎn)。將農(nóng)地轉(zhuǎn)為非建設(shè)用地估價(jià)是按工業(yè)、商業(yè)、住宅用途進(jìn)行的估價(jià)，不在農(nóng)地估價(jià)的范圍內(nèi)。

(3)替代性原則。盡管農(nóng)地的市場(chǎng)化程度和均衡性遠(yuǎn)不如城市建設(shè)用地，但是對(duì)農(nóng)地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，替代原則同樣會(huì)起作用，至少要求估價(jià)結(jié)果不能明顯偏離在同等條件下同類農(nóng)地的正常價(jià)格。

(4)估價(jià)期日原則。農(nóng)地的價(jià)值或價(jià)格也總是某一特定實(shí)點(diǎn)下的價(jià)值或價(jià)格，確立估價(jià)期日原則是明確估價(jià)對(duì)象時(shí)值界限，因此對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

(5)預(yù)期收益原則。土地價(jià)格反映其預(yù)期收益。與非農(nóng)建設(shè)用地不同的是，其預(yù)期收益主要取決于農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格及其形成機(jī)制和影響因素。

(6)最佳使用原則。農(nóng)用地估價(jià)應(yīng)該以估價(jià)對(duì)象最佳使用為前提估價(jià)。當(dāng)然這種最佳使用是在合法原則和用途限制性原則約束之下的而非任意的，在此前提下其主要體現(xiàn)就是以收益最大化方式下的客觀指標(biāo)來(lái)衡量。當(dāng)估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀利用方式不如轉(zhuǎn)換用途再予以使用更為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為估價(jià)前提估價(jià)。

8、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表個(gè)別因素有()

A.宗地的形狀、面積

B.宗地在區(qū)域中的微觀區(qū)位

C.宗地環(huán)境質(zhì)量因素

D.交通條件

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c

解析：個(gè)別因素：影響土地價(jià)格的個(gè)別因素主要有：宗地的形狀、面積，宗地在區(qū)域中的微觀區(qū)位，宗地環(huán)境質(zhì)量因素，宗地市政設(shè)施條件，城市規(guī)劃限制等。各種用途的個(gè)別影。向因素各有差異，應(yīng)根據(jù)實(shí)際用途選擇影響因素。

9、確定農(nóng)用地地價(jià)影響因素有()

A.自然因||素

B.社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

C.特殊因素

D.區(qū)域因素

E.個(gè)別因素

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c

解析：確定農(nóng)用地地價(jià)影響因素有自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、特殊因素

10、農(nóng)用地社會(huì)經(jīng)濟(jì)及土地利用資料包括()

A.當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料

B.農(nóng)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料

C.土地利用總體規(guī)劃資料

D.基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等

E.土地級(jí)別||圖

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c，d

解析：社會(huì)經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等;

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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