土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)基礎(chǔ)階段練習(xí)試題，讓您基礎(chǔ)更牢固，輕松備考!

混合選擇題

1、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元，該土地?zé)o限年的收益價(jià)格最接近于( )萬元。

A.1350

B.1533

C.1611

D.1722

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

2.土地使用年期無限時(shí)的計(jì)算公式

P=a/r±b/r2

式中：P、a、r含義同前;

b——純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時(shí)取加號，遞減時(shí)取減號。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計(jì)算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

3、收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計(jì)算的。

A.經(jīng)營收益

B.總收益

C.總費(fèi)用與總收益之和

D.純收益

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。

1、收益還原法可用于( )。

A.評估土地價(jià)格

B.評估房產(chǎn)價(jià)格

C.評估不動產(chǎn)價(jià)格

D.評估承租土地使用權(quán)價(jià)格

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d

解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評估承租土地使用權(quán)價(jià)格也應(yīng)當(dāng)是收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評估土地價(jià)格。

2、采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括( )。

A.土地租金

B.房地出租的租金

C.房屋折舊費(fèi)

D.利息

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, d

解析：根據(jù)收益還原法的總收益計(jì)算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計(jì)算到總收益里面。

單項(xiàng)選擇題

1.下列情況中，(C )的土地價(jià)格不能用剩余法評估。

A.待開發(fā)土地

B.待整理土地

C.建筑物已陳舊的房地產(chǎn)

D.土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價(jià)值的土地

2.剩余法估價(jià)時(shí)，各種費(fèi)用的計(jì)息期為(D )。

A.整個(gè)開發(fā)期

B.1/2開發(fā)期

C.銷售期

D.因費(fèi)用的不同而不同

3.開發(fā)某一不動產(chǎn)，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與其類似的不動產(chǎn)月租金水平為300元/m2，其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等為租金的25%，該類不動產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積35000㎡，可出租率為80%，則所開發(fā)的不動產(chǎn)的總價(jià)可確定為(C )萬元。

A.94500

B.12600

C.7875

D.7000

4.某地塊的取得費(fèi)為6萬元/畝，開發(fā)費(fèi)為1.8億元/k㎡，其中第一年投入了40%，第二年投入了60%，已知土地投資的回報(bào)率為18%，土地增值收益率為20%，一年期貸款利率為10%，則該地塊投資利潤為(A)元/㎡。

A.48.60

B.51.53

C.53.99

D.54.60

5.路角地如有陸橋或地下道出入口，則在該路角地單價(jià)的基礎(chǔ)上以(D )為限進(jìn)行修正。

A.加成10%

B.加成20%

C.減成10%

D.減成20%

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