土地估價師

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(一)資產(chǎn)評估概述

資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)的確認(rèn)與計量?，F(xiàn)代資產(chǎn)評估的興起是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是社會分工日益專業(yè)化的結(jié)果。資產(chǎn)評估主要由評估主體、評估客體、評估目的、評估標(biāo)準(zhǔn)、評估原則、評估程序和評估方法等要素構(gòu)成。作為一種與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的中介服務(wù)，資產(chǎn)評估具有現(xiàn)實性、市場性、預(yù)測性、公正性和咨詢性等特點。在資產(chǎn)評估中應(yīng)遵循真實性、科學(xué)性、可行性和公平性原則。國有資產(chǎn)評估的法定程序包括申報立項、資產(chǎn)清查、評定估算和驗證確認(rèn)4個環(huán)節(jié)。

(二)資產(chǎn)評估的基本方法

資產(chǎn)評估可以采用收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價法和清算價格法。評估機構(gòu)應(yīng)根據(jù)不同的目的與對象，選用其中的一種或幾種方法進行評定估算。如同時選用幾種方法評估，應(yīng)對各種方法得出的結(jié)果進行比較和調(diào)整，以求得出合理的資產(chǎn)評估價值。

收益現(xiàn)值法的基本原理是：在確定資產(chǎn)預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，通過本金化處理，得到收益現(xiàn)值，并以此為依據(jù)確定資產(chǎn)評估價格。收益現(xiàn)值法主要適用于兩類評估業(yè)務(wù)：一類是企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動時的資產(chǎn)評估;另一類是有現(xiàn)實收益和預(yù)期收益的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和作價人股時的資產(chǎn)評估。其基本公式為：收益現(xiàn)值一預(yù)期收益÷本金化率。如何正確確定預(yù)期收益和本金化率，是采用收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)價值的關(guān)鍵。應(yīng)用收益現(xiàn)值法依據(jù)如下程序進行：第一，搜集并驗證與被估資產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)報表和經(jīng)營狀況資料;第二，計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢;第三，科學(xué)確定收益期、預(yù)期收益和折現(xiàn)率;第四，計算并確定被估資產(chǎn)的評估價值。收益現(xiàn)值法的應(yīng)用應(yīng)滿足以下幾個前提條件：資產(chǎn)使用、被估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)所有者承擔(dān)的風(fēng)險能用貨幣計算。收益現(xiàn)值法的優(yōu)點在于，在所用各項參數(shù)科學(xué)合理的前提下，可以比較真實準(zhǔn)確的反映企業(yè)的資本化價格;可以較好的確定各種不易確定的無形資產(chǎn)的價值;將資產(chǎn)評估與投資決策有機結(jié)合起來，易于為買賣雙方所接受。其缺點主要是預(yù)測未來各項收益額的難度較大且評估適用范圍較小。

重置成本法是以現(xiàn)實條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本，減去該項資產(chǎn)的實體性貶值，據(jù)以估算資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。主要適用于評估可復(fù)制、可再生、可重建或可購買，且具有有形損耗和無形損耗特征的單項資產(chǎn)和部分整體資產(chǎn)。計算公式為：資產(chǎn)評估價值一重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值。重置成本法的評估程序為：確定重置成本一確定有形損耗一確定無形損耗一確定被估資產(chǎn)價值。采用重置成本法評估資產(chǎn)價值時，被估資產(chǎn)應(yīng)符合以下假定前提：不改變原有用途，其實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能效用與假定的重置全新資產(chǎn)具有可比性，可以再生或復(fù)制，并應(yīng)隨時間的推移而逐漸貶值。該方法具有一定的科學(xué)性和可行性，被估資產(chǎn)的有關(guān)參數(shù)和資料易于取得，在某些場合重置成本法具有一定的不可替代性。但重置成本法難以準(zhǔn)確評估資產(chǎn)的無形損耗。有些資產(chǎn)(如無形資產(chǎn))則不宜采用這種方法評估。

現(xiàn)行市價法又稱市場比較法，它通過市場調(diào)查，選擇若干個與待估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為對比參照物，分析參照物的成交價格和交易條件，并就影響價格的有關(guān)因素進行對比調(diào)整，在此基礎(chǔ)上估算確定被估資產(chǎn)價格?，F(xiàn)行市價法一般適用于市場條件較好的單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。其基本計算公式為：變現(xiàn)凈價一變現(xiàn)價格一變現(xiàn)費用。采用現(xiàn)行市價法的關(guān)鍵在于正確確定資產(chǎn)的變現(xiàn)價格。應(yīng)用現(xiàn)行市價法進行評估的程序為：明確評估對象.選擇參照物一比較差異并確定調(diào)整系數(shù)一確定被估資產(chǎn)變現(xiàn)價格一確定被估資產(chǎn)變現(xiàn)凈值。應(yīng)用現(xiàn)行市價法進行資產(chǎn)評估，應(yīng)具備以下三個基本條件：公平的市場環(huán)境;有現(xiàn)實或潛在的市場需求;有可供比較的市場交易實例。該方法的基本概念和原理直觀易懂，評估結(jié)果相對客觀公正，只要市場條件具備，現(xiàn)行市價法可以用于各種資產(chǎn)的評估，但要求市場競爭比較充分，交易有一定的透明度，并有大量可信度較高的市場交易信息，因而對于市場發(fā)育不很充分的地區(qū)，應(yīng)用現(xiàn)行市價法尚有相當(dāng)難度。

清算價格法是以清算價格為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)清算時其資產(chǎn)可以變現(xiàn)的價值，評定重估價值的一種資產(chǎn)評估方法，一般適用于企業(yè)破產(chǎn)、停業(yè)清理或資產(chǎn)抵押情況下的資產(chǎn)評估。合理確定清算價格是正確使用清算價格法的關(guān)鍵。確定清算價格的方法主要有重置成本折扣法或現(xiàn)行市價折扣法、殘值計算法和詢價法。清算價格法的應(yīng)用程序為：首先了解被估資產(chǎn)現(xiàn)狀，明確清算要求，并據(jù)以確定所應(yīng)采用的清算價格類型，然后進行市場調(diào)查，收集與被估資產(chǎn)相似的資產(chǎn)清理實例和同類資產(chǎn)的變現(xiàn)價格資料，對各種資料進行整理、分析，從中選擇可信度較高且可比性較大者作為對比的依據(jù)，進而與選定的參照物進行對比，并根據(jù)各種差異程度進行價格修正，最后，在此基礎(chǔ)上確定正常市場變現(xiàn)價格與所選清算價格的折扣系數(shù)并求得被估資產(chǎn)的清算價格。清算價格法的應(yīng)用前提是：有具有法律效應(yīng)的破產(chǎn)處理文件或抵押合同作依據(jù);該資產(chǎn)可以在市場上快速出售變現(xiàn);所賣收入足以補償因清算變現(xiàn)而附加的支出額。清算價格法一般適用于企業(yè)破產(chǎn)、停業(yè)清理或資產(chǎn)抵押情況下的資產(chǎn)評估。

(三)固定資產(chǎn)評估

固定資產(chǎn)評估是一項比較復(fù)雜的工作，具有項目差異大、影響因素多、工程技術(shù)性強等特點。對于大型評估項目、特別是企業(yè)整體資產(chǎn)評估，通常需要預(yù)先設(shè)計評估技術(shù)路線，擬定評估作業(yè)計劃。機械設(shè)備是工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)的主要組成部分，往往種類多、數(shù)量大。一種可行的方式是按其價值大小將設(shè)備分為A、B、c三類，并根據(jù)其特點分別采取不同的評估方式。對于A類設(shè)備應(yīng)實行重點單項評估;對于B類設(shè)備應(yīng)分類評估;對于c類設(shè)備則采用相對較粗的評估方法，分別按設(shè)備用途、類型和購入年限分類，采用直線折舊法計算成新率，用價格指數(shù)法計算重置成本。設(shè)備評估中應(yīng)注意根據(jù)評估目的選擇評估方法，并確定評估值中所應(yīng)包含的內(nèi)容。

(四)流動資產(chǎn)評估

企業(yè)通常會基于企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動、企業(yè)清算和資產(chǎn)變賣、資產(chǎn)保險索賠、清產(chǎn)核資及會計核算方面的需要而對流動資產(chǎn)進行評估。流動資產(chǎn)評估的程序和方法相對比較簡單。進行流動資產(chǎn)評估時應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定各類待估流動資產(chǎn)的清查時點，并對各類資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量進行快速清查，根據(jù)各種流動資產(chǎn)的形態(tài)和特點選擇適當(dāng)?shù)脑u估作價方法。

(五)無形資嚴(yán)評估

相對于各種有形資產(chǎn)而言，無形資產(chǎn)具有非實體性、專有性、收益的持續(xù)性與不確定性的特點。這就決定了無形資產(chǎn)的評估程序與方法有別于各種有形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的不確定性決定了該類資產(chǎn)的評估不但受其客體狀態(tài)的影響，而且受無形資產(chǎn)成本、無形資產(chǎn)的經(jīng)濟價值及其壽命、無形資產(chǎn)的科學(xué)價值、無形資產(chǎn)的市場供求狀況等相關(guān)環(huán)境的影響。無形資產(chǎn)評估時應(yīng)依據(jù)不同的評估目的，采用不同的標(biāo)準(zhǔn)。對于以無形資產(chǎn)成本費用攤銷為目的的資產(chǎn)評估，適宜選用重置成本標(biāo)準(zhǔn)，而對以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或投資為目的的資產(chǎn)評估，則適宜選用收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)。

(六)整體資產(chǎn)評估

整體資產(chǎn)評估是以某一獨立單位占有的全部資產(chǎn)為評估對象，根據(jù)資產(chǎn)的整體獲利能力確定其總價格的一種資產(chǎn)評估。企業(yè)整體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格往往不等于各單項資產(chǎn)的總和?，F(xiàn)行整體資產(chǎn)評估的途徑有兩條：直接評估法和間接評估法。在一般情況下，多采用直接評估法，即根據(jù)整體資產(chǎn)的預(yù)期收益能力，采用相應(yīng)的方法直接評估出整體資產(chǎn)的價值，這種評估結(jié)果的實質(zhì)，反映企業(yè)整體資產(chǎn)的收益價值。整體資產(chǎn)評估一般分以下幾步進行：確定評估目的、鑒定資產(chǎn)狀況、選擇評估方法與確定評估參數(shù)、確定評估價值。目前在整體資產(chǎn)評估中，收益現(xiàn)值法是應(yīng)用最多的一種方法。在實際應(yīng)用中，可根據(jù)具體情況，分別采用年金本金化價格法和預(yù)期收益能力法。

復(fù)習(xí)中，應(yīng)重點掌握各種評估方法的特點、程序、適用范圍和各自的優(yōu)缺點，對各種資產(chǎn)評估的簡單操作也應(yīng)該掌握。

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