土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)管理基礎(chǔ)與法規(guī)知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

[論文提要]：征地補(bǔ)償費(fèi)是被征地農(nóng)民密切關(guān)心的問題，與農(nóng)民的生計(jì)大事息息相關(guān)。如何公平、公正地分配征地補(bǔ)償費(fèi)，是本文試圖探究所在。首先分析征地補(bǔ)償費(fèi)的性質(zhì)及構(gòu)成。其次分析征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)組織分配，應(yīng)由村民委員會(huì)或村民小組組織分配，還是由征地單位直接支付給被征地農(nóng)民，不同的性質(zhì)和構(gòu)成，是否應(yīng)區(qū)別對(duì)待。再次對(duì)村民委員會(huì)或村民小組分配征地補(bǔ)償費(fèi)的方案是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定，保證公平、公正對(duì)待每一位村民，不存在歧視，法律、法規(guī)是否得到正確的實(shí)施，尤其應(yīng)注意村民自治權(quán)與村民同等待遇是否協(xié)調(diào)一致。最后對(duì)實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的問題應(yīng)如何解決提一些看法。

由于精神文明的不斷建設(shè)，公民素質(zhì)的日益提高，公平、公正是每個(gè)現(xiàn)代公民要求得到的待遇，也是每個(gè)公民依法應(yīng)享有的權(quán)利。隨著農(nóng)村城市化步伐的不斷加快，大量農(nóng)業(yè)用地被征用。農(nóng)民賴以生存的土地被征用后，征地補(bǔ)償費(fèi)如何公平、公正地分配，成為農(nóng)民密切關(guān)心的問題。如果未能妥善處理，有可能隱發(fā)大范圍的影響社會(huì)穩(wěn)定的不利因素。因此，各相關(guān)部門應(yīng)十分慎重對(duì)待。筆者試圖從自己經(jīng)辦的一系列農(nóng)村征地補(bǔ)償費(fèi)糾紛案出發(fā)，總結(jié)一些這類糾紛存在的主要問題，并尋找解決問題的相應(yīng)對(duì)策。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有;需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體組織管理和使用;由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。根據(jù)《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第二十六條的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)支付給行使土地所有權(quán)的集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位，但被征用的屬農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地或者自留地，集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位又未能調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)將不少于百分之七十的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民。

實(shí)踐中，農(nóng)民的土地被征用后，由于土地資源的有限性，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一般無(wú)法調(diào)整其他土地給被征地農(nóng)民，亦無(wú)法對(duì)需要安置的人員進(jìn)行安置，通常將土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)揉在一塊，在提留百分之三十后將其余百分之七十分配給村民，二者沒有區(qū)別對(duì)待。多數(shù)村民委員會(huì)將百分之七十的補(bǔ)償款發(fā)放到村民小組，由村民小組組織分配給各村民。少數(shù)的村民委員會(huì)直接將百分之七十的補(bǔ)償款支付給村民。還有一部分人認(rèn)為應(yīng)由征地單位直接支付給被征地農(nóng)民，可以防止村民委員會(huì)或村民小組無(wú)故扣留村民的補(bǔ)償款。

筆者認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，支付給行使土地所有權(quán)的集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位，集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位未能調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)將不少于百分之七十的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民。故以村民小組為集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)可由村民小組組織分配;以村民委員會(huì)為集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)可由村民委員會(huì)組織分配;村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定分配方案后，將分配方案提交征地單位，征地單位可根據(jù)該分配方案直接將土地補(bǔ)償費(fèi)支付給村民。根據(jù)法律規(guī)定，安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)當(dāng)發(fā)放給未被統(tǒng)一安置的被安置人員個(gè)人。故安置補(bǔ)助費(fèi)只能由征地單位直接支付給村民。

地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)的分配因產(chǎn)權(quán)人、種植人相對(duì)比較明確，一般不存在很大的爭(zhēng)議，產(chǎn)生糾紛的主要是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的分配。具體分配方式一般分為二種：一是由分有責(zé)任田的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員平均分配，無(wú)論其承包的責(zé)任田是否被征用;二是誰(shuí)承包的責(zé)任田被征用，就歸誰(shuí)所有。在實(shí)際分配中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)常以少數(shù)服從多數(shù)的“民主”原則決定少數(shù)人不享有征地補(bǔ)償費(fèi)的分配權(quán)利，該部份人不服決定而產(chǎn)生糾紛。

第一種分配方式的糾紛主要有：

1、已出嫁的婦女，因丈夫?qū)倬用駪舳鵁o(wú)法將戶口遷入男方處，戶口未遷出，但因出嫁而被收回責(zé)任田，在分配時(shí)以其及其子女(隨母落戶，未分得責(zé)任田)沒有責(zé)任田為由決定不予發(fā)放;

2、已按風(fēng)俗舉行婚禮但未辦理結(jié)婚證的婦女，因未辦理結(jié)婚證而未將戶口遷出，但仍以其已出嫁為由決定不予發(fā)放;

3、已離婚的婦女，戶口未遷出男方處，以其已離婚為由決定不予發(fā)放;

4、因考上大中專院校而將戶口遷出且被收回責(zé)任田，在分配時(shí)以其沒有責(zé)任田為由決定不予發(fā)放;

5、大中專院校畢業(yè)后將戶口遷回，因居民戶與農(nóng)業(yè)戶不在同一個(gè)村民小組，雖然在同一個(gè)村，但其原村民小組以戶口已遷出本小組為由決定不予發(fā)放;

6、因?yàn)榉潭鴽Q定不予發(fā)放;

7、已嫁入的婦女，戶口已遷入，因其未分得責(zé)任田而決定不予發(fā)放或少分;

8、新出生的人口，因其未辦好戶口手續(xù)或雖已辦好戶口手續(xù)但未分得責(zé)任田而決定不予發(fā)放;

9、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的受遺贈(zèng)人將本人及家庭成員戶口遷入遺贈(zèng)人處，以便于雙方共同生活照顧遺贈(zèng)人的生活起居，受遺贈(zèng)人已分得的責(zé)任田被征用，但農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍以受遺贈(zèng)人及其家庭成員非本組織成員而決定不予發(fā)放;

10、因與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織存在其他糾紛，該組織利用職務(wù)便利予以扣留。

第二種分配方式的糾紛主要有：

1、承包人死亡后，其繼承人均不屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任田，該責(zé)任田被征用后的補(bǔ)償費(fèi)因部分村民不同意發(fā)放給繼承人，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不敢發(fā)放;

2、承包人死亡后，家庭成員繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任田并繳納相關(guān)稅費(fèi)，該責(zé)任田被征用后，其余繼承人以已盡贍養(yǎng)義務(wù)為由要求分得屬已死亡的承包人份額內(nèi)的土地補(bǔ)償費(fèi)。土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)

既然法律已規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，筆者認(rèn)為有權(quán)參與分配的只能是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。而認(rèn)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員的依據(jù)一般應(yīng)以戶籍為原則，但戶籍又不是唯一依據(jù)。在第一種分配方式中，應(yīng)注意區(qū)分如下幾種情況：

1、為了分配土地補(bǔ)償費(fèi)，以不正當(dāng)手段遷入戶口，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其分配資格;

2、為了成就某種便利條件而將戶口遷入，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其分配資格，如許多中、小學(xué)和幼兒園的就讀條件中包括戶口所在地，部分家長(zhǎng)為子女擇校而將子女的戶口遷入親戚處;

3、因在大中專院校就讀而將戶口遷出，其父母仍以集體經(jīng)濟(jì)組織的基本生產(chǎn)資料為經(jīng)濟(jì)生活保障，為確保其安心學(xué)習(xí)所必要的生活費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其分配資格;

4、大中專院校畢業(yè)后又將戶口遷回，已屬居民戶，且已在外工作，有生活來(lái)源，雖然未將戶口遷至其工作所在地，但不應(yīng)當(dāng)以戶口在本村認(rèn)定其分配資格;

5、已嫁入的婦女，戶口已遷入，應(yīng)查明其娘家所在地是否已收回其責(zé)任田，如未收回，其作為農(nóng)民的合法權(quán)益未被侵犯，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其分配資格;

6、確系本村新生人口，根據(jù)法律規(guī)定，人的民事權(quán)利能力始于出生，故不能以其戶口手續(xù)未辦好而拒絕發(fā)放，只要能夠確認(rèn)征地補(bǔ)償費(fèi)產(chǎn)生于其出生之后，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其分配資格。

針對(duì)第一種分配方式的其他主要糾紛，筆者認(rèn)為：

1、服刑人員的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利不受剝奪，不應(yīng)當(dāng)以其正在服刑為由拒絕發(fā)放;土地估價(jià)師考試網(wǎng)

2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)權(quán)扣留村民的合法財(cái)產(chǎn)，確實(shí)存在其他糾紛應(yīng)通過正當(dāng)途徑、合法程序解決。

對(duì)第二種分配方式的主要糾紛，筆者認(rèn)為：承包人死亡后，繼承人可繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任田，但該責(zé)任田被征用后的補(bǔ)償費(fèi)，繼承人只能分得青苗補(bǔ)償費(fèi)，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，因?yàn)檗r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)須在征用已死亡的承包人的責(zé)任田后調(diào)整相應(yīng)數(shù)量和質(zhì)量的土地給已死亡的承包人或其繼承人繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)。根據(jù)法律規(guī)定，只有集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)當(dāng)調(diào)整又未能調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)的，才應(yīng)當(dāng)將不少于百分之七十的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民。當(dāng)然，集體經(jīng)濟(jì)組織成員在享受村民權(quán)利的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)履行村民義務(wù)。法院在審理這類案件時(shí)，首先應(yīng)查明征用土地是否辦理了合法的審批手續(xù)，合法的財(cái)產(chǎn)才能得到法律的保護(hù)。

筆者審理的原告林全祿、林梅娟、林耀耀三人與被告龍巖市新羅區(qū)西陂鎮(zhèn)西山村八組征地補(bǔ)償費(fèi)糾紛一案，發(fā)現(xiàn)西山村在征用林梅娟、林耀耀的責(zé)任田后，仍要求該二人繳納該責(zé)任田的相關(guān)稅費(fèi)。根據(jù)法律規(guī)定，耕種了責(zé)任田，才需要承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)，責(zé)任田被征用后不可能繼續(xù)耕種。故本案應(yīng)查明征用土地的相關(guān)審批手續(xù)是否辦理齊全。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第十九條第三項(xiàng)的規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項(xiàng)，村民委員會(huì)必須

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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