土地估價(jià)師

第一章
五、土地估價(jià)的原則和方法（這部分內(nèi)容對土地估價(jià)實(shí)務(wù)的出題很重要）
1、土地估價(jià)概念
概念要點(diǎn)：（1）土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的原理和方法；
（2）土地估價(jià)必須依據(jù)充足的市場土地資料；
（3）土地估價(jià)必須考慮政府土地政策的影響；
（4）土地估價(jià)要充分了解評估對象地塊的各種權(quán)利狀況；
（5）土地估價(jià)所評估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
2、土地估價(jià)原則（前四個(gè)原則最重要）
（1）替代原則。市場比較法以其為基礎(chǔ)，收益還原法也與其有較深淵源。
（2）預(yù)期收益原則。剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定。
（3）最有效使用原則。最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和變動原則為基礎(chǔ)。
（4）報(bào)酬遞增、遞減原則。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。
（5）需求與供給原則。土地有其特有的供求規(guī)律，競爭主要在需求方面進(jìn)行，因此，地價(jià)不能僅根據(jù)均衡法則來決定。此外，還應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動態(tài)分析。供需原則以預(yù)期收益原則、變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)。
（6）競爭和超額利潤原則。該原則與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關(guān)，是收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。
（7）貢獻(xiàn)原則?？蓳?jù)以通過土地及建筑物等構(gòu)成因素的貢獻(xiàn)來估價(jià)，它是收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。
（8）變動原則。土地價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動之中。
（9）協(xié)調(diào)原則。在土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。
3、土地估價(jià)方法
（1）基本估價(jià)法：由分為收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法
（2）應(yīng)用估價(jià)法：又稱大量估價(jià)法，是在應(yīng)用基本估價(jià)方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。此類方法包括路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

第二章 土地估價(jià)的基本理論
復(fù)習(xí)要點(diǎn)
1、內(nèi)容比較繁雜，主要是要掌握有關(guān)基本觀點(diǎn)
2、重點(diǎn)：地租的本質(zhì)、類型，傳統(tǒng)地租理論的基本觀點(diǎn)及指導(dǎo)應(yīng)用，區(qū)位理論中的概念、分類及農(nóng)業(yè)區(qū)位論的基本觀點(diǎn)[Page]

內(nèi)容講解
一、地租的概念及表現(xiàn)形式
地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。后一句是一切形式地租的共同點(diǎn)。
根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把資本主義地租分為級差地租和絕對地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。
資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)對地租有兩個(gè)方面的定義，按照定義把地租分為契約地租（商業(yè)地租）和經(jīng)濟(jì)地租（理論地租）兩類。近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)擴(kuò)充了地租概念，將其分為廣義地租和狹義地租。

二、馬克思主義地租地價(jià)理論（本章重點(diǎn)）
1、概念和特點(diǎn)
資本主義地租以土地私有制為前提，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點(diǎn)在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。
2、級差地租理論的基本內(nèi)容
（1）級差地租的概念。指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯(lián)系。分析級差地租的前提假設(shè)。級差地租形成的自然條件、原因和源泉。
（2）級差地租的形式及產(chǎn)生條件。按形成基礎(chǔ)不同，馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。
3、絕對地租理論的基本內(nèi)容（聯(lián)系級差地租復(fù)習(xí)）
絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。它的實(shí)質(zhì)和來源同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。
4、壟斷地租
由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租，它來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。
5、礦山地租
指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。
6、建筑地段地租
指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。

三、西方地租地價(jià)理論
1、資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論
（1）威廉·配第的觀點(diǎn)：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權(quán)總價(jià)值的獨(dú)到見解。
（2）弗朗斯瓦·魁奈的觀點(diǎn)：重農(nóng)學(xué)派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學(xué)說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。
（3）亞當(dāng)·斯密的觀點(diǎn)：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀點(diǎn)。
（4）大衛(wèi)·李嘉圖的觀點(diǎn)：《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實(shí)際上是級差地租，級差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格的決定，不同條件形成的三種級差地租（豐度地租、位置地租、資本地租）。
2、資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論
（1）法國的讓·巴蒂斯特·薩伊的觀點(diǎn)：理論基礎(chǔ)是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動。
（2）美國的托馬斯·羅伯特·馬爾薩斯的觀點(diǎn)：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進(jìn)步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因

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