土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開(kāi)帷幕，為使您順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)基礎(chǔ)階段練習(xí)試題，讓您基礎(chǔ)更牢固，輕松備考!

單項(xiàng)選擇題

1、收益還原法考慮的總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與( )費(fèi)用。

A.評(píng)估

B.計(jì)

C.資本

D.建筑

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：產(chǎn)生收益包括房地產(chǎn)貢獻(xiàn)、經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)、資本貢獻(xiàn)，所以為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與資本費(fèi)用。

2、評(píng)估別墅等獨(dú)立居住用地，一般應(yīng)首選( )。

A.市場(chǎng)比較法

B.收益還原法

C.成本逼近法

D.剩余法

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：根據(jù)市場(chǎng)比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計(jì)算，首選用市場(chǎng)比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時(shí)采用的情況。

3、采用收益還原法評(píng)估地役權(quán)價(jià)格時(shí)，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出( )。

A.0.5個(gè)百分點(diǎn)左右

B.1個(gè)百分點(diǎn)左右

C.2個(gè)百分點(diǎn)左右

D.標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是B.1個(gè)百分點(diǎn)左右。

4、采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其中確定的總收益為( )。

A.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的收益

B.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益

C.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益

D.評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：根據(jù)總收益的內(nèi)容可以知道。總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。

5、預(yù)期收益原則可以在( )中得以運(yùn)用。

A.成本逼近法

B.市場(chǎng)比較法

C.成本法和剩余法

D.剩余法和收益還原法

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：剩余法和收益還原法都是應(yīng)用了還原利率求算土地價(jià)格，都是依據(jù)預(yù)期收益原則。

1、確定還原利率采用( )加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法。

A.利潤(rùn)率

B.安全利率

C.存款利率

D.貸款利率

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：根據(jù)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

2、求取土地收益及確定( )是收益還原法的關(guān)鍵。

A.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B.土地租金

C.投資利率

D.土地還原率

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：用收益還原法求取土地價(jià)格的關(guān)鍵是求取求取土地收益和合理確定土地還原率。

3、應(yīng)用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，要求利用與待估宗地所在區(qū)域相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算待估宗地的預(yù)期收益，這主要是依據(jù)土地估價(jià)中的( )。

A.給與需求原則

B.報(bào)酬遞增與遞減原則

C.替代原則

D.協(xié)調(diào)原則

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：這是替代原則在收益還原法中求取客觀收益的用法。

4、確定還原率可采用安全利率加上( )調(diào)整值的方法。

A.通貨膨脹

B.利息

C.貸款利息率

D.風(fēng)險(xiǎn)

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率，還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

5、從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的( )獲利率。

A.資本

B.土地

C.項(xiàng)目

D.房屋

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率，也是采取安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率的原因。

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