土地估價師

2012年土地估價師考試于9月15、16日進行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務基礎考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

四、案例分析題()

54、現有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現全部用于出租。2000年11月1日進行的市場調查情況如下：

(1)在當地，規(guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5%;

(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元;

(3)土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。

試根據上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格。

回答1-5小題的問題。

1.根據上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( )。

A.收益還原法

B.市場比較法

C.剩余法

D.成本逼近法

2.關于收益還原法的適用范圍正確的是()

A.適合于有收益或者有潛在收益的土地和建筑物，或是房地產估價

B.租賃用房地產或企業(yè)用房地產

C.機關、學校、公園等公益性用地

D.位于繁華地段，沒有出租出去的賓館

3.該宗土地于2000年11月1日的市場價格為()

A 17496(元/平方米)

B.17854(元/平方米)

C.19630(元/平方米)

D.17156(元/平方米)

4.假若該宗地為商業(yè)用地，其他條件不變(使用年期為補辦手續(xù)取得商業(yè)用地法定使用年期)，則該宗土地于2000年11月1日的市場價格為( )

A 16093(元/平方米)

B.17854(元/平方米)

C.19630(元/平方米)

D.17156(元/平方米)

5.假如該地區(qū)土地市場較為發(fā)達，適用于市場比較法，且市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用何種方法(D)

A 以市場比較法價格

B.以收益還原法價格

C.采用權重法加和，且收益還原法權重較大

D.采用權重法加和，且市場比較法法權重較大

標準答案： AB,ABD,D,A,D

解 析：4.解答：計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經過出讓獲得50年使用權的，至2000年11月1日已經過了5年，剩余使用年限為35年。

土地總價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數]

=111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]

=1609.3(萬元)

(5)計算土地單位面積價格

土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1609.3×10000/1000=16093(元/平方米)

5.解題思路

(1)根據辦公樓出租資料求取房地合一的房地產共同產生的純收益。

(2)計算建筑物部分產生的純收益。

(3)從房地合一的房地產共同產生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。

(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。

(二)公式與計算步驟

1.本題應用的主要計算公式

房地年純收益：房地年總收益—年總費用。

建筑物年純收益：建筑物現值×建筑物還原率

土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益

有限年期土地價格=土地年純收益/土地還原率[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數]

2.計算步驟

(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應該包含押金的年運用收益。

年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬元)

押金年運用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(萬元)

年總收益=年租金收益+押金年運用收益=360+3=363(萬元)

計算房地年總費用。

年總費用=月平均費用×12月=15×12=180(萬元)

計算房地年純收益。

房地年純收益=房地年總收益—房地年總費用

=363—180=183(萬元)

(2)計算建筑物年純收益、建筑物現值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經過了5年，殘值率為0。

建筑物現值=重置價格×建筑面積×剩余使用年數/耐用年限

=4000×2500×(50-5)/50

=900(萬元)

建筑物年純收益：建筑物現值×建筑物還原率

=900×8%=72(萬元)

(3)計算土地年純收益

土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益

=183—72=111(萬元)

(4)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經過出讓獲得50年使用權的，至2000年11月1日已經過了5年，剩余使用年限為45年。

土地總價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數]

=111/6%×[1-1/(1+6%)50-5]

=1715.6(萬元)

(5)計算土地單位面積價格

土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米)

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（責任編輯：中大編輯）

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