土地估價師

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我國土地所有權制度也就是公有制，即土地的國家所有制和土地的農村集體所有制。國有土地實行有償使用制度，并且分別規(guī)定了使用期限，住宅用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。但同時國家法律又承認建筑物可以由私人所有。這樣就形成了房屋所有權的私有制與其土地所有權的公有制之間不可調和的矛盾。

即使過了100年，房屋折舊為零，但建筑物的市場價值仍在，你的子孫還可以指著破敗的房屋說：“這是我的。”然而，按照現(xiàn)在《物權法(草案)》四審稿的有關規(guī)定，到時執(zhí)法者會說：“房屋是你的，但土地是國有的，你的國有土地使用權已經(jīng)到期，要想繼續(xù)使用必須繳費。”

也許，70年后我們的子孫會堅持一個常識并抗爭道：“一個國家的公民，在自己的國家居住，還要向國家交納自身居住用地的使用費。這個公民還是不是這個國家的人?他還是不是這個國家的主人?如同在自家吃飯交飯錢、在自家居住交店錢一樣，于法于理講不通。”土地估價理論方法

應該說，土地有償使用是一項很好的法律制度，有助于使用人珍惜與合理利用土地，但這種制度只應適用于法人或具有經(jīng)營目的的個人，對于僅僅用于滿足居住的公民也采取土地有償使用制度則顯得荒唐。

而對公民的住宅用地實行無償使用實際上意味著承認私人可以享有土地所有權，這與現(xiàn)行的土地公有制相沖突。和其他要素的公有制一樣，土地公有制同樣導致土地管理者的缺位(形式上是政府機關但實際上不存在)。土地不屬于公民，公民當然沒有去珍惜它的動力。由于種種原因，國家又沒有能力管好這么多土地。能否促進土地利用更節(jié)約、更合理、更符合環(huán)境保護要求等，可以說是衡量一切土地制度是否正確的惟一標準。

但我國的現(xiàn)實情況是，有能力珍惜土地的人沒有權利，有權利珍惜土地的人沒有能力。土地的所有權崇拜是造成耕地銳減、土地資源被大量浪費以及城鄉(xiāng)公民征地拆遷矛盾激化的根本原因。土地權屬的立法是為了國家對土地的管理，歸根到底還是對土地利用進行管理，土地管理的宗旨應主要體現(xiàn)在對土地資源的珍惜與合理利用上，而不體現(xiàn)在土地權屬本身。

土地所有權的歸屬，實質上并不影響政府對土地使用的管理，只要這塊土地在一個國家的主權管轄區(qū)之內。那么，公民的土地所有權被禁止的理由是什么呢?

在農業(yè)社會，普天之下，莫非王土。在古希臘城邦雅典出現(xiàn)了一個例外，那里準許農民擁有土地，因此促成了世界上第一個民主政體;而與它相對應的另一個城邦斯巴達則以專制黷武著稱，民眾無權擁有土地，只能從國家那里承包土地。所以，不同政體對地權的態(tài)度截然不同。土地估價師考試網(wǎng)

無論是封建帝王還是農民都視土地為命根，誰擁有了土地誰就擁有了一切，包括土地本身及其土地之上的一切財物、權利和人民。因此，可以承認其他物權的私有，但就是不能準許地權的私有(民眾所有)，因為只要控制了土地所有權就等于控制了土地上的一切，其他私有財產(chǎn)和權利都是建立在土地之上的，可以在一夜之間被剝奪。土地是專制社會的最大財富和最重要的手段。

到資本主義時代，金錢成為最重要的要素，后來是信息，現(xiàn)在是人才。美國理念最鮮明的一個特征就是，要把全世界最優(yōu)秀的人才全都吸引過去，只要掌握了人才就掌握了一切、就能創(chuàng)造一切，永遠領先于世界，這個國家自信可以用它的創(chuàng)新和自由的制度做到“天下歸心”。

在新技術革命風起云涌的當今世界，仍然抓住土地所有權在手里不放的國家已經(jīng)為數(shù)不多，因為現(xiàn)代社會的生產(chǎn)實踐證明，土地完全由國家所有、控制和利用的制度是最沒有效率和效益的，也很容易成為權貴尋租和牟利的工具，阻礙了完全的市場經(jīng)濟和私人財產(chǎn)權利的最后形成。

讓我們順應世界發(fā)展潮流，用開放、輕松和革新的心態(tài)去看待土地的權屬，不要把土地所有權看得那么重，仿佛一旦放棄就會天下大亂，而應將對土地資源的合理利用放在第一位，將人才和制度放在第一位。

既然我們實行的是公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟并存的基本經(jīng)濟制度，那么土地所有制為什么不能嘗試多元化改革呢?如最近廣東省政府100號令即《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》正式實施，其規(guī)定要逐步實現(xiàn)集體土地與國有土地“同地、同權、同價”，集體建設用地流轉與國有土地一樣，可以出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。這有利于打破政府壟斷土地一級市場，在土地制度改革，實現(xiàn)農民集體真正享有土地權益，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地產(chǎn)權市場建立方面，具有革命性意義。

土地所有權改革是中國改革乃至成為富強、民主、文明的現(xiàn)代化國家必須要走的一步。

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（責任編輯：中大編輯）

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