土地估價師

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第十一部分 《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》

(一)關(guān)于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的通知(國土資發(fā)[2006]307號)

一、本《標(biāo)準(zhǔn)》是市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價格時必須執(zhí)行的最低控制標(biāo)準(zhǔn)。

二、工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別(詳見附件2)相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)。各地國土資源管理部門在辦理土地出讓手續(xù)時必須嚴(yán)格執(zhí)行本《標(biāo)準(zhǔn)》，不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的最低價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減價修正。

例題：根據(jù)國發(fā)[2006)31號文件的有關(guān)精神，國家統(tǒng)一制定工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。這里的“工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)”是指( )。2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

A.工業(yè)用地評估價不得低于的數(shù)值

B.工業(yè)用地出讓底價和成交價均不得低于的數(shù)值

C.工業(yè)用地出讓底價的實際數(shù)值

D.工業(yè)用地出讓成交價的實際數(shù)值

答案：B

解析：關(guān)于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的通知(國土資發(fā)[2006]307號)規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)。

三、工業(yè)項目必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。對少數(shù)地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價標(biāo)準(zhǔn)的60%執(zhí)行。其中，對使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(quán)人(或承包經(jīng)營權(quán)人)的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價標(biāo)準(zhǔn)的30%執(zhí)行。對實行這類地價政策的工業(yè)項目用地，由省級國土資源管理部門報部備案。

四、對低于法定最高出讓年期(50年)出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五、為切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，省級國土資源管理部門可根據(jù)本地征地補(bǔ)償費(fèi)用提高的實際，進(jìn)一步提高本地的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn);亦可根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標(biāo)準(zhǔn)》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區(qū)域的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，及時報部備案。

六、本《標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實施后，各省(區(qū)、市)要依據(jù)本《標(biāo)準(zhǔn)》，開展基準(zhǔn)地價更新工作，及時調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價。

七、各地國土資源管理部門要加強(qiáng)對工業(yè)用地出讓的監(jiān)督管理。低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

八、本《標(biāo)準(zhǔn)》自2007年1月1日起實施。部將根據(jù)各地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、宏觀調(diào)控的需要以及《標(biāo)準(zhǔn)》的實施情況，適時進(jìn)行修訂。

附件：1.全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)(略)

例題1：現(xiàn)行的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，對下面所列的( )具有直接限制作用。(2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

A.工業(yè)用地拍賣出讓底價

B.工業(yè)用地抵押價格

C.收回劃撥工業(yè)用地的補(bǔ)償價格

D.工業(yè)用地租賃價格

E.工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

答案：AD

解析：工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)。對低于法定最高出讓年期(50年)出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。

例題2：關(guān)于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的通知(國土資發(fā)[2006]307號)規(guī)定，對使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(quán)人(或承包經(jīng)營權(quán)人)的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價標(biāo)準(zhǔn)的( )執(zhí)行。

A.30%

B.50%

C.60%

D.70%

答案：A

解析：對使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(quán)人(或承包經(jīng)營權(quán)人)的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價標(biāo)準(zhǔn)的30%執(zhí)行。

(二)國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施政策的通知(國土資發(fā)【2009】56號)

一、市縣國土資源管理部門在工業(yè)用地出讓前應(yīng)當(dāng)按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)進(jìn)行評估，根據(jù)土地估價結(jié)果、土地供應(yīng)政策和最低價標(biāo)準(zhǔn)等集體決策、綜合確定出讓底價。

二、對各省(區(qū)、市)確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行。優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)是指各省(區(qū)、市)依據(jù)國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》制訂的本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。用地集約是指項目建設(shè)用地容積率和建筑系數(shù)超過《關(guān)于發(fā)布和實施〈工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》(國土資發(fā)〔2008〕24號)所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%以上、投資強(qiáng)度增加10%以上。

例題：市、縣人民政府確定工業(yè)用地出讓價格時，必須執(zhí)行《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》，以下情況正確的是( )。(2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

A.在工業(yè)用地出讓前，可以不進(jìn)行土地估價，直接根據(jù)最低價標(biāo)準(zhǔn)確定出讓底價

B.在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的工業(yè)項目，且自行完成前期開發(fā)的，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)的90%執(zhí)行

C.在使用未列入耕地后備資源的未利用地建設(shè)工業(yè)項目的，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)的80%執(zhí)行

D.對各省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)的70%執(zhí)行

答案：D

解析：對各省(區(qū)、市)確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行。

三、以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工工業(yè)項目是指在產(chǎn)地對農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品直接進(jìn)行初次加工的項目，具體由各省(區(qū)、市)在《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T4754-2002)第13、14、15、17、18、19、20大類范圍內(nèi)按小類認(rèn)定。

四、對中西部地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的15%執(zhí)行。使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的50%執(zhí)行。國有未利用地包括《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007)中未列入耕地后備資源的鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地。

五、工業(yè)項目按照本通知第二、三、四條規(guī)定擬定的出讓底價低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和的，應(yīng)按不低于實際各項成本費(fèi)用之和的原則確定出讓底價。

六、省級國土資源管理部門要根據(jù)本地實際盡快制定公布本省(區(qū)、市)的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，對個別縣、市(區(qū))基準(zhǔn)地價末級地的平均土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和確實低于《標(biāo)準(zhǔn)》的，由省級國土資源管理部門根據(jù)本省(區(qū)、市)縣級行政單元總數(shù)，按照總數(shù)小于50的不超過5%，其它不超過3%的原則，控制擬調(diào)整縣、市(區(qū))的數(shù)量，統(tǒng)籌組織測算、論證和平衡，提出明確意見并于2009年6月30日前報部備案后，可以按當(dāng)?shù)貙嶋H執(zhí)行最低價標(biāo)準(zhǔn)。各省(區(qū)、市)確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄與按行業(yè)分類小類認(rèn)定的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工項目目錄需一并報部備案。逾期未備案的按《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

七、各地國土資源管理部門要加強(qiáng)對工業(yè)用地出讓的監(jiān)督管理，通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，及時掌握出讓價格等土地供應(yīng)信息。對違反最低價標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)實施政策、低于標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地的，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

例題：國土資發(fā)【2009】56號)規(guī)定，使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的( )執(zhí)行。

A.40%

B.50%

C.80%

D.90%

答案：B

解析：使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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