土地估價師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》區(qū)位的影響因素知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

區(qū)位的影響因素：

影響土地區(qū)位的主要因素包括自然、社會經(jīng)濟和行政等因素。

1、社會經(jīng)濟因素

社會經(jīng)濟的發(fā)展水平是影響土地區(qū)位的最重要因素，它包括以下幾個方面：

(1)繁華程度

繁華是指城市某些職能的集聚，對企事業(yè)和居民產(chǎn)生巨大的引力的結(jié)果，并在土地上創(chuàng)高額的收益和利潤，在外觀上則表現(xiàn)為城市生活中交往最頻繁、最活躍的地區(qū)。由于商業(yè)的集聚具有很大的吸引力，而且獲得的級差收益最高，因此商業(yè)服務設施的集聚程度可以用來表示繁華程度。商業(yè)的集聚經(jīng)濟效益主要來源于它的互補性。由于商業(yè)集聚中心區(qū)商品繁多，服務項目齊全，可供選擇余地大，具有很大的吸引力,因而吸引顧客就多,也就意味著商家的收益多，利潤高。

高級商務金融集聚程度。在城市中，銀行、保險、證券交易、進出口貿(mào)易、房地產(chǎn)、高級賓館等商務金融組織，這些組織由于服務對象和相互之間的業(yè)務都有密切聯(lián)系，往往集聚在同一個地段，國外稱為中心商務區(qū)，這類職能通常靠近城市最高商業(yè)服務中心。

(2)交通狀況或通達程度

通達程度就是把通行距離和時間作為一個整體，既要求通行距離短，以節(jié)約運費，同時又要有四通八達的交通網(wǎng)絡，把出行的時間減少到最低程度。

反映通達程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷度和對外設施的分布狀況。

(3)基礎設施和公用設施的完備程度

城市的基礎設施包括交通、能源、給水、排水、通訊、環(huán)境保護、抗災防災等設施，它是城鎮(zhèn)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎，其配套程度和質(zhì)量直接影響生產(chǎn)、生活等城鎮(zhèn)功能的正常運轉(zhuǎn)。公用設施與城鎮(zhèn)居民正常生活和工作有密切關系，它包括醫(yī)療、教育、銀行、儲蓄、郵政、商業(yè)服務業(yè)、行政管理機構(gòu)等設施，對城鎮(zhèn)的經(jīng)濟效益和社會效益也能產(chǎn)生間接影響。

(4)人口密度

人口密度反映人地之間的相互關系，即單位土地面積的人口數(shù)量。人口密度越高，越有利于促進商業(yè)中心的形成,越能配套建設比較完善的城市基礎設施和服務設施，土地利用的集約化程度也相應提高，土地的區(qū)位就越好。城鎮(zhèn)人口密度和土地區(qū)位的關系基本遵循這一規(guī)律，即：城區(qū)人口最高，邊緣區(qū)次之，郊區(qū)最少，與此相對應，土地區(qū)位也隨之由城鎮(zhèn)中心逐漸變差。

但是,人口的集聚效益是有一定限度的，當人口密度超過了合理的環(huán)境容量，非但不能繼續(xù)產(chǎn)生新的效益，反而使城鎮(zhèn)環(huán)境惡化，交通擁擠，市容混亂，從而影響土地的區(qū)位。因此必須保持一個合理的人口密度，才能有利于城鎮(zhèn)發(fā)展，使城鎮(zhèn)土地發(fā)揮最佳的經(jīng)濟效益。

2、自然因素

自然因素是影響土地區(qū)位的重要因素之一。環(huán)境質(zhì)量、地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、地質(zhì)構(gòu)造以及城市的自然景觀都會對土地區(qū)位的優(yōu)劣產(chǎn)生影響。

(1)地形坡度

城鎮(zhèn)主要建筑物占地都要求地勢平坦，排水良好，土方工程量小，以節(jié)省開發(fā)投資。地形起伏的地區(qū)，坡度對道路網(wǎng)的建設和交通的營運管理也有很大影響。

(2)土地承載力

城鎮(zhèn)的各類建筑物和構(gòu)筑物都要求天然地基穩(wěn)固，具有較高的承載力和良好的地質(zhì)條件，以節(jié)約建筑造價，相反，在地基承載力低的軟土層中建設高大的樓層，必須采取強化基礎的工程措施。

(3)洪水淹沒及排水狀況

分布在沿江沿河地帶的城鎮(zhèn)，每到洪水季節(jié)，一些地勢相對較低的土地常遭到洪水淹沒，有些地段則因為坡度過于平緩而排水不暢，雨季經(jīng)常積水。都會使土地貶值。

(4)公園與綠地

園林綠地有凈化空氣、美化環(huán)境、改善城市小氣候、豐富城市居民室外活動等多種功能，是城鎮(zhèn)環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分。

(5)環(huán)境質(zhì)量

在工業(yè)化和城市化的過程中，環(huán)境問題不僅困擾著城市的發(fā)展，危及居民的切身利益，同時也直接影響土地區(qū)位的優(yōu)劣。

3、行政因素

影響土地區(qū)位的行政因素主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。城鎮(zhèn)規(guī)劃的主要內(nèi)容是合理安排好城鎮(zhèn)各類用地，雖然規(guī)劃涉及的土地利用是未來的目標，但土地區(qū)位的優(yōu)劣在現(xiàn)實的土地市場中就會表現(xiàn)出來。

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（責任編輯：中大編輯）

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