土地估價師

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二、地價的特點

1.表示方式不同

2.價格基礎不同

土地價格是土地權利和收益的購買價格。

例題：判斷題：土地價格是土地權利和收益的購買價格。[ r ]

3.形成時間不同

4.土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低不由生產成本決定.

現實中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價格中應該得到體現。實質是地價的附加。

5.地價主要由地產需求決定

一定條件下，需求是影響地價的主要方面。

6.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性

7.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個社會的資本有機構成的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

8.市場結構不同

土地價格受主觀因素影響很大。

9.折舊現象不同

一般商品有折舊現象，其價值隨使用年限增長而降低;但土地不僅沒有折舊現象，而且還有增值現象，其價格常隨社會經濟發(fā)展而自然升高。

三、地價的分類

從不同目的出發(fā)，可以將地價分成不同種類，各地價種類之間會有所交叉，同一塊土地之上可能會有多種價格。

(1)按土地權利分類。土地權利是多個權利的集合，包括土地的所有權及使用權、租賃權、抵押權等。相應地，土地價格可以劃分為所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等。土地所有權價格，是一種土地所有權轉移價格，或說為賣斷價格。土地使用權價格，是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。同樣，租賃和抵押權會形成租賃權價格和抵押權價格。

例題：土地權利是多個權利的集合，包括土地的[ ]等。

A.所有權

B.使用權

C.租賃權

D.抵押權

答案：A。B。C。D。

(2)按土地價格形成的方式可以分為交易價格和評估價格。交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。評估價格是由專門的機構和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括：①交易底價;在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。②基準地價;是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。③課稅價格;是政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格。

(3)按政府管理手段，地價可以分為：①申報地價;由土地所有人或使用人向有關機關申報的地價。②公告(示)地價;是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償的依據。

(4)按土地價格表示方法，地價可分為：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

四、影響土地價格的因素分析

影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。

(一)一般因素

一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎。

1.行政因素

行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。

影響地價的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價。

(3)城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。

(4)地價政策。

(5)稅收政策。

(6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通?？煞譃橐韵聝深?，一是級別升格;另一類是級別不變，其管轄權由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。

例題：判斷題：一般的房租中包含地租、地價[ W ]

2.人口因素

(1)人口密度。 (2)人口素質。 (3)家庭人口構成。

3.社會因素

歸結起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。

4.國際因素

(1)國際經濟狀況。 (2)國際政治因素。

5.經濟因素

(1)經濟發(fā)展狀況。

(2)儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產市場的波動有密切的關系。

(3)財政收支與金融狀況。

(4)居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動產市場時，會得出以下的結論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

(5)物價變動。房地產越是在物價變動時期越能體現其保值性，因此物價變動對房地產市場的影響成正比.

(6)利率水平。

(二)區(qū)域因素

區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經濟條件。這些條件相互結合所產生的地區(qū)特性，對地區(qū)內的地產價格水平有決定性的影響。主要包含的內容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環(huán)境質量、城市規(guī)劃限制等。

例題：影響土地價格的因素的 區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的[ ]。

A.地區(qū)內的地產價格水平

B.自然條件

C.社會條件

D.經濟條件

答案： B。C。D

(三)個別因素

個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內地價差異的重要原因。

(1)面積。 (2)寬度。 (3)深度。

(4)形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規(guī)則形等都不便于利用，從而影響地價。

(5)坡度。 (6)宗地基礎設施條件。 (7)宗地臨街狀況。

(8)城市規(guī)劃限制。作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主 要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

(9)土地使用年限。

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（責任編輯：中大編輯）

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