土地估價師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價相關知識知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

4、編制比較因素條件指數(shù)表

為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數(shù)確定如下：

①用途修正指數(shù)最好選相同用途(按細類用途)案例，可省去用途修正;可參照當?shù)鼗鶞实貎r，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。

②土地等級修正指數(shù)(最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。

③交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。

④交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正，如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種非凡因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解)，可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。

⑤交易期日價格指數(shù)。

確定方法：

一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù);

二是調(diào)查當?shù)亟鼛啄?最好是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。

⑥土地使用年限修正指數(shù)

利用年期修正公式：k=1-1/(1r)n

5、區(qū)域因素條件指數(shù)

a商業(yè)繁華度條件指數(shù)

a.商服中心級別指數(shù)

將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

b.商業(yè)網(wǎng)點數(shù)

將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)(大于100個網(wǎng)點)、較優(yōu)(50-100個網(wǎng)點)、一般(10-30個網(wǎng)點)、較劣(小于10個網(wǎng)點)五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

b距商服中心距離指數(shù)

將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。

c交通條件

a.交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1;

b.道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少1;

c.對外交通便利度指數(shù)：以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1;

d.距市中心距離指數(shù)：以待對象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1;

e.路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大于一定公里/平方公里)、較優(yōu)(密度在一定公里之間的幅度)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。

6、個別因素條件指數(shù)

a容積率條件指數(shù)

確定方法：假如宗地所在地有容積率系數(shù)(如廣州等地)，“可直接采用容積率修正系數(shù)”?？烧{(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率;

b臨街狀況指數(shù)：將宗地臨街狀況分為四面臨街(或路)、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾。來源：3swgm8f.cn

c宗地面積指數(shù)：將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級;

d宗地外形指數(shù)：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降某個。

e地形坡度指數(shù)：坡度假以下屬優(yōu)、5-10屬較優(yōu)、10-20屬一般、20-25屬較劣，25以上屬劣。(對別墅或其它非凡用地除外);

f地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級。

g規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降某個。

在確定因素條件指數(shù)時，注重以下幾點：

因素指數(shù)幅度要與當?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞实貎r報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應參考由基準地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度(即各影響因素的權重)。

在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便捷度的要求較高(即權重較大)，修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小，應充分考慮。

7、實例修正后的地價計算

經(jīng)過比較分析，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件的地價，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定待估土地的估價。

市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：

1、實例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長、價格相差太大，案例數(shù)量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型(出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格)、價格內(nèi)涵、交易時間描述等。

2、因素選擇不合理。區(qū)域因素，個別因素選擇不合理或主次不分混亂，因素選擇與報告中選用基準地價因素不一致且相差較大;

3、比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng);因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致。

4、確定因素條件指數(shù)中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表(因素條件說明表)不一致，可能漏項或多項;指數(shù)確定不合理(因素間權重的不合理，某個因素修正幅度不合理或修正錯誤)。

5、因素條件修正系數(shù)表中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表(因素條件說明表或因素條件指數(shù)表)不一致;

6、地價指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。

7、計算比準地價時錯誤。

8、確定地價時只以其中一個比準地價為結(jié)果或計算錯誤。

9、計算公式錯誤。

(三)純收益年期變化，按一定比率遞增或遞減時的土地價格計算公式

1.土地使用年期無限時的地價計算公式

P=a/r干s

式中：P、a、r含義同前;

s——純收益逐年遞增或遞減的比率，如純收益第一年為a，則第二年為a(1±s)，第三年為a(1±s)2，第n年為a(1±s)n-1。

公式中的符號，當純收益按等比級數(shù)遞增時取減號，遞減時取加號。r不變，遞增時r>s，遞減時(r+s)>0。

2.土地使用年期有限時的地價計算公式

P=a/r干s[1—(1±s/1+r)n]

式中：P、a、r、s、n含義同前。

公式中的符號，當純收益按等比級數(shù)遞增時取上面的符號，遞減時取下面的符號。r不變，遞增時r≠s，r+s≠0

(四)純收益、還原率有變化的土地價格計算公式

P= a1 /(1+ r1)+a 2/(1+ r1)(1+ r2)+…+ a3 /(1+ r1)(1+ r2)…(1+ r n)

式中：a1,a2…an——分別為未來各年的純收益;

r1,r2,…rn——分別為未來各年的還原利率。

本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，即收益還原法公式的最一般形式。當公式中ai、ri、n按一定規(guī)律變化時，可推算出上述六個公式。

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（責任編輯：中大編輯）