土地估價(jià)師

一、單項(xiàng)選擇題(30題，題號(hào)l - 30，共15分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題0.5分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分)

1.估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。在完成現(xiàn)場(chǎng)勘查后，估價(jià)人員應(yīng)開(kāi)展的工作為( )。

A.要求委托方提供待估宗地國(guó)有土地使用權(quán)證，明確估價(jià)對(duì)象位置、宗地號(hào)等情況

B.選擇適宜的估價(jià)方法進(jìn)行初步地價(jià)測(cè)算

C.與委托方商討確定土地估價(jià)基準(zhǔn)日，準(zhǔn)備撰寫估價(jià)報(bào)告

D.就轉(zhuǎn)讓價(jià)格預(yù)期征求委托方意見(jiàn)，選擇適宜的估價(jià)方法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算

2.為了對(duì)某宗商業(yè)用地進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員對(duì)宗地附近區(qū)域商業(yè)用房出租、買賣等市場(chǎng)交易情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。按運(yùn)用商業(yè)用地估價(jià)方法的要求，下列不需要進(jìn)行交易情況修正的是( )。

A.承租首層商業(yè)用房時(shí)附帶承租建筑夾層，租賃合同約定租金優(yōu)惠15%

B.出租房屋的物業(yè)管理費(fèi)1.2元/平方米，由承租人自行向物業(yè)公司繳納

C.買賣合同約定在房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)由買方按成交價(jià)的3%和1%分別繳納契稅和土地增值稅

D.買賣合同約定在房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)由賣方按成交價(jià)的5.5%和1.0%分別繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和土地增值稅

3.在土地估價(jià)過(guò)程中，規(guī)范的國(guó)有土地使用證是重要的依據(jù)。下列選項(xiàng)中，屬于國(guó)有土地使用證中規(guī)范信息的是( )。

A.“城鎮(zhèn)住宅用地”，“50年”

B.“綜合用地”，“東至勝利路、南至東林化工廠住宅區(qū)、西至紅星糧油公司、北至望江路”

C.“49680.53平方米”，“宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)J001 -J018”

D.“新源路209號(hào)”，“建筑限高30米，建筑距道路紅線5-8米”

4.某土地估價(jià)師擬撰寫一份住宅用地抵押估價(jià)報(bào)告，在收集所需資料后進(jìn)行歸類分析，屬于區(qū)域因素說(shuō)明的內(nèi)容是( )。

A.宗地紅線內(nèi)土地開(kāi)發(fā)達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通上水、通下水、通訊及場(chǎng)地平整)

B.受人民幣貸款基礎(chǔ)利率上調(diào)等因素的綜合影響，在宗地所在區(qū)域擁有在建樓盤的兩個(gè)房地產(chǎn)上市公司一季度業(yè)績(jī)公告利潤(rùn)下降5%

C.在宗地所在城區(qū)國(guó)土資源分局、房屋產(chǎn)權(quán)登記中心收集到的房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)規(guī)定

D.根據(jù)城市規(guī)劃，該宗地所在區(qū)域?qū)⒔ǔ梢粋€(gè)兼容居住、行政辦公等功能的現(xiàn)代物流園區(qū)

5.在行業(yè)檢查中，檢查組到某估價(jià)機(jī)構(gòu)就某評(píng)估項(xiàng)目實(shí)地檢查，發(fā)現(xiàn)有下列行為，其中符合要求的是( )。

A.受辦公場(chǎng)地限制等原因，以電子文件的形式對(duì)土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行歸檔

B.在兩個(gè)月內(nèi)分別以企業(yè)改制、抵押貸款為目的對(duì)同一宗地進(jìn)行評(píng)估，第二次現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)未拍攝照片

C.在估價(jià)基準(zhǔn)日基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果尚未公布但已經(jīng)驗(yàn)收通過(guò)，在估價(jià)作業(yè)期間內(nèi)新的基準(zhǔn)地價(jià)正式公布后，估價(jià)采用了新的基準(zhǔn)地價(jià)成果作為依據(jù)

D.出具報(bào)告時(shí)項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)估價(jià)師甲某出差，委托另一位估價(jià)師代簽字

6.某單位在其使用的劃撥土地上建成辦公樓并出租，尚未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)該單位為進(jìn)行內(nèi)部資產(chǎn)清算，委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了地價(jià)評(píng)估，估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中進(jìn)行了下列描述，其中正確的是( )。

A.為委托方了解估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)

B.設(shè)定評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵條件下的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

C.評(píng)估時(shí)部分參數(shù)采用估價(jià)對(duì)象的實(shí)際數(shù)據(jù)

D.該地公布的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2006年1月1日，估價(jià)基準(zhǔn)日為2007年12月16日，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)需進(jìn)行期日修正

7. 2008年3月，甲企業(yè)擬對(duì)其位于某開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)一宗已出讓工業(yè)用地廠房及配套建筑進(jìn)行改建、加建，建設(shè)完成后宗地建筑密度和容積率指標(biāo)將分別由40%、0.9提高為45%、1.2。土地估價(jià)師在為甲企業(yè)提供地價(jià)綜合咨詢服務(wù)時(shí)應(yīng)做出的正確判斷是( )。

A.按規(guī)定辦理規(guī)劃建設(shè)條件變更審批手續(xù)，方案獲得批準(zhǔn)并經(jīng)國(guó)土部門備案后，補(bǔ)繳因建筑面積增加形成的土地差價(jià)

B.按規(guī)定辦理規(guī)劃建設(shè)條件變更審批手續(xù)，方案批準(zhǔn)后與國(guó)土部門重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議，但不需要為建筑面積增加補(bǔ)繳土地差價(jià)

C.改建、加建后增加的建筑面積應(yīng)補(bǔ)繳土地差價(jià)=容積率1.2條件下的市場(chǎng)價(jià)格一容積率0.9條件下的市場(chǎng)價(jià)格

D.改建、加建后增加的建筑面積應(yīng)補(bǔ)繳土地差價(jià)=容積率1.2條件下的市場(chǎng)價(jià)格一容積率0.9條件下的原出讓價(jià)格

8.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押的條件是( )。

A.補(bǔ)交土地出讓金 B.與地上的廠房等建筑物共同抵押

C.以土地所有權(quán)抵押 D.改變土地所有權(quán)性質(zhì)

9.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，毛地價(jià)與生地價(jià)的區(qū)別在于( )。

A.是否完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) B.土地使用權(quán)性質(zhì)不同

C.土地交易市場(chǎng)條件不同 D.土地使用批準(zhǔn)手續(xù)不同

10.農(nóng)用地分等的技術(shù)路線是，依據(jù)全國(guó)統(tǒng)一制定的( )，以指定作物的光溫(氣候)生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過(guò)對(duì)土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平逐級(jí)訂正，綜合評(píng)定農(nóng)用地等別。

A.分等單元 B.標(biāo)準(zhǔn)耕作制度C.基準(zhǔn)作物 D.標(biāo)準(zhǔn)樣地

11.根據(jù)《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》，縣級(jí)標(biāo)準(zhǔn)樣地的設(shè)置，考慮在技術(shù)與管理水平處于平均狀況時(shí)，從大宗作物產(chǎn)量水平( )的一類土地中選取。

A.最差 B.最低 C.居中 D.最高

12.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，不同類型農(nóng)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限最長(zhǎng)的為( )年。

A.30 B.40 C.50 D.70

13.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條工業(yè)專用鐵路線對(duì)居住區(qū)的土地價(jià)格和倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)用地價(jià)格可能會(huì)產(chǎn)生的變化，下列判斷最合理的是( )。

A.居住區(qū)地價(jià)上升，倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)下降

B.居住區(qū)地價(jià)上升，倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)上升

C.居住區(qū)地價(jià)下降，倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)一定上升

D.居住區(qū)地價(jià)下降，倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)持平或者上升

14.甲公司擬將土地使用權(quán)作價(jià)與乙公司成立股份有限公司，委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其已出讓在建辦公樓用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。按照委托方的估價(jià)目的，經(jīng)分析所收集到的資料，估價(jià)師在評(píng)估地價(jià)過(guò)程中采用的建筑面積指標(biāo)應(yīng)選擇( )。

A.出讓合同約定的建筑面積 B.在建工程實(shí)際的建筑面積

C.建筑施工圖標(biāo)識(shí)的建筑面積 D.房產(chǎn)測(cè)繪的建筑面積

15.經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查和分析測(cè)算，估價(jià)師在為某公司提供的房地產(chǎn)投資綜合咨詢報(bào)告中，列出在估價(jià)基準(zhǔn)日某地塊在三種用途下的土地評(píng)估價(jià)格分別為：住宅用途10000萬(wàn)元、商業(yè)用途7500萬(wàn)元、辦公用途7250萬(wàn)元。對(duì)此，下列分析合理的是( )。

A.該地塊的最佳土地用途為住宅

B.出現(xiàn)住宅用地地價(jià)與商業(yè)、辦公倒掛現(xiàn)象，估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤

C.按估價(jià)期日的市場(chǎng)供求狀況，作為住宅用地價(jià)格最高

D.投資咨詢估價(jià)應(yīng)以當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)為主要依據(jù)以減少政策風(fēng)險(xiǎn)

16.某工廠甲將其通過(guò)劃撥方式取得的工業(yè)用地上的廠房出租給乙公司。承租后，乙將廠房重新改造裝修為飯店和娛樂(lè)城經(jīng)營(yíng)，并于次年經(jīng)甲同意在原建筑上加建了第二層?，F(xiàn)因市政建設(shè)需要，需征收該廠房用地并進(jìn)行房屋拆遷，則下列補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方案正確的是( )。

A.補(bǔ)償價(jià)格=工業(yè)用途評(píng)估地價(jià)一甲所有劃撥土地權(quán)益+原單層廠房建筑物價(jià)格

B.補(bǔ)償價(jià)格=工業(yè)用途評(píng)估地價(jià)一土地使用權(quán)出讓金+原單層廠房建筑物價(jià)格

C.補(bǔ)償價(jià)格=商業(yè)用途評(píng)估地價(jià)一土地使用權(quán)出讓金+現(xiàn)兩層廠房建筑物價(jià)格

D.補(bǔ)償價(jià)格=商業(yè)用途評(píng)估地價(jià)一甲所有劃撥土地權(quán)益+現(xiàn)兩層廠房建筑物價(jià)格

17.下列關(guān)于農(nóng)用地分等的說(shuō)法中正確的是( )。

A.基準(zhǔn)作物指小麥、玉米、水稻三種主要糧食作物中的一種，是理論標(biāo)準(zhǔn)糧的折算基準(zhǔn)

B.在實(shí)際操作上，農(nóng)用地分等是在國(guó)家、省、縣三個(gè)層次上展開(kāi)的，縣級(jí)分等成果要在本縣域范圍內(nèi)可比，省級(jí)協(xié)調(diào)匯總成果要在全國(guó)范圍內(nèi)可比

C.農(nóng)用地分等中所稱的農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中劃定的林地、牧草地及其他農(nóng)用地

D.土壤質(zhì)量越好，自然質(zhì)量等指數(shù)、自然等別越高

18.下述關(guān)于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的說(shuō)法不正確的是( )。

A.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要技術(shù)線路有樣點(diǎn)地價(jià)平均法、定級(jí)指數(shù)模型法、基準(zhǔn)地塊評(píng)估法

B.農(nóng)用地效益資料中的價(jià)格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位

C.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料包括土地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告、農(nóng)用地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件等

D.一般農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍包括縣(市)行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和全部未利用地

19.經(jīng)批準(zhǔn)，某單位將征收甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)30公頃的農(nóng)用地。經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查，得知該鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均農(nóng)用地面積1.2畝，其中人均耕地面積0.8畝，政府制定的該鎮(zhèn)人均社會(huì)保障價(jià)格為2萬(wàn)元/人，則該單位需支付的社會(huì)保障總價(jià)為( )萬(wàn)元。

A. 450 B.600 C.750 D.1125

20.土地估價(jià)師在運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地市場(chǎng)公開(kāi)價(jià)格時(shí)，可以選擇( )作為案例。

A.工業(yè)用地最低限價(jià) B.拍賣出讓底價(jià)

C.招標(biāo)出讓成交價(jià)格 D.土地評(píng)估價(jià)格

21.土地估價(jià)師在確定宗地地價(jià)評(píng)估結(jié)果時(shí)，完全聽(tīng)從委托方的要求，這樣的行為違反了土地估價(jià)的( )。

A.替代原則 B.最有效利用原則

C.公開(kāi)、公平原則 D.獨(dú)立性原則

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（責(zé)任編輯：fky）

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