土地估價師

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5.5 剩余法

5.5.1 剩余法的基本原理

剩余法以稱假設開發(fā)法,是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

基本公式：V=A-(B+C)

式中：V――待估土地的價格

A――總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值

B――整個開發(fā)項目的開發(fā)成本

C――開發(fā)商合理利潤

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，其基本公式為：

土地價格=房屋的預期總售價-建筑總成本-利潤

-稅收-利息

5.5.2 運用剩余法估價的基本程序：

1. 調查待估宗地的基本情況;

2. 選擇待估宗地的最有效利用方式;

3. 估計開發(fā)建設周期和投資進度安排;

4. 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值;

5. 估算開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤及開發(fā)、銷售的稅費。

6.估算待估宗地的土地價格。

5.5.3 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似不動產(chǎn)價格的未來變動趨勢。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法來確定其價值。

5.5.4 開發(fā)周期和投資進度安排應參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。

開發(fā)周期指一個投資者從取得待估宗地開始，經(jīng)歷開發(fā)建設階段，使開發(fā)完成的不動產(chǎn)價值得到市場體現(xiàn)的全周期。對于擬采用銷售或出讓、轉讓方式經(jīng)營的不動產(chǎn)，開發(fā)周期的截止時間應是銷售或出讓、轉讓過程完成;對于擬采用出租或自營方式的不動產(chǎn)，開發(fā)周期的截止時間應是開發(fā)完成的不動產(chǎn)投入使用之時。

投資進度安排是指根據(jù)項目的建設程序和施工計劃，在開發(fā)周期中不同時段發(fā)生的各項成本或費用計劃。

5.5.5 開發(fā)成本是項目開發(fā)建設期間所發(fā)生的一切費用的總和。土地開發(fā)項目的開發(fā)成本主要包括基礎設施配套及開發(fā)費用、管理費用、專業(yè)費用、開發(fā)及銷售過程中所納稅額及銷售費用;房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本主要包括建筑總成本、投資的利息、開發(fā)及銷售過程中所納稅額。建筑總成本一般包括建筑開發(fā)費、專業(yè)費、管理費、銷售費、不可預見費等。

5.5.6 利息是開發(fā)項目全部預付資本的融資成本。預付資本包括地價款、開發(fā)或建筑費、專業(yè)費、管理費和不可預見費等。稅金及銷售費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排。

在實際評估工作中，也可把不動產(chǎn)的未來價值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至評估基準日，從而在剩余法公式中沒有利息項。

折現(xiàn)率和利息率的選取應參照同期銀行公布的貸款利率指標。

5.5.7 開發(fā)項目正常利潤一般以不動產(chǎn)總價值或預付總資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。

5.5.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地估價

運用剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地價格，其公式如下：

土地價格=房地產(chǎn)交易價格-房屋現(xiàn)值-交易稅費

房地產(chǎn)交易價值可用正常交易成交價格，或采用市場比較法確定，或結合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運用收益還原法確定。

房屋現(xiàn)值應根據(jù)估價時點的同類房屋建筑的建造成本費用，結合房屋的物理、經(jīng)濟和功能的退化狀況選用適當方法來確定。其公式如下：

房屋現(xiàn)值=房屋重置價×房屋成新度

5.5.9 剩余法的適用范圍

剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：(1)待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價;(2)僅將土地整理成可供直接利用的土地估價;(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。

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