土地估價師

2012年土地估價師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務基礎基礎階段練習試題，讓您基礎更牢固，輕松備考!

第一部分 計算題 共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)，地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。

一、某開發(fā)商擬投標某70年土地使用權(quán)的七通一平空地，面積2000平方米，根據(jù)規(guī)劃，最佳利用方式為修建住宅，最大容積率為4。根據(jù)有關調(diào)查研究顯示，該項建設周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建筑費和專業(yè)費預計每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為8%，建成后即可全部售出，售價預計為4000元/平方米，銷售稅費為不動產(chǎn)總價的6%，要求利潤不低于不動產(chǎn)總價的15%，取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費用為地價的2%。估算該開發(fā)商目前所能投標的最高地價。

二、某城市有宗地F因拍賣需要評估，現(xiàn)有5宗類似的土地交易案例，條件如下。

項目 A B C D E 待估宗地

成交價格(元/m2) 500 600 950 1020 1300

交易形式 協(xié)議 協(xié)議 招標 招標 拍賣 拍賣

交易時間(年、月) 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5

土地使用權(quán)年期 50 70 70 40 70 50

容積率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.52012土地估價師考試報名時間

區(qū)域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3%

基礎設施 0 +3% -1% +3% 0

交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2%

個別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1%

宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0

臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1%土地估價師考試報名條件

表中區(qū)域因素和個別因素的修正都是與待估宗地相比較，表中數(shù)字為正時，表示交易案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，表中數(shù)字為負時，表示交易案例宗地條件比待估宗地的條件差，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。根據(jù)調(diào)查，該城市交易形式修正系數(shù)為：協(xié)議0.6，招標0.8，拍賣1.0;地價指數(shù)以2002年1月為100，以后平均每月遞增1個百分點;土地還原率為7%;此類用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長4%。

根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算：

(1) 編制地價指數(shù)表

(2) 編制容積率修正系數(shù)表

(3) 計算宗地F在2003年5月50年期的單位地價(計算結(jié)果保留一位小數(shù))

三、某市一綜合大廈,于1995年10月底建成,用途為綜合,其中1~3層為商場,建筑面積為4000平方米;4~10層為寫字,建筑面積為7500平方米,建筑總?cè)莘e為4.該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán),出讓地價為1250萬元.1998年該大廈所有者擬進行股份制改制,請評估出該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎設施條件下(基礎設施條件略)的土地使用權(quán)價格。

據(jù)調(diào)查,目前該大廈租貧合同中商場的實際租金是5.5元/建筑平方米.日,寫字樓的實際租金為3.5元/建筑平方米.日;同類物業(yè)的[平均租金水平按可出租建筑面積計算為:商場5.0平方米.日(可出租面積占建筑面積的75%),出租空置率為 5%;寫字樓為40元/日.平方米(可出租面積占建筑面積的70%),空置率平均為20%,各類物業(yè)出租的費用一般為:年管理費為租金的5%,年維修費為重置價的8%,每年需支付稅費30元/建筑平方米,年保險費為重置價的千分之二,該大廈為框架結(jié)構(gòu),重置價為3000元/建筑平方米,經(jīng)濟耐用年限為50年,殘值率為2%,該城市從1993年至1998年物價指數(shù)每年上漲9個百分點,當?shù)赝恋剡€原率為8%,綜原率為9%。

第二部分 案例分析

共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實例，根據(jù)條件綜合分析回答有關問題。2012土地估價師考試時間

四、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機構(gòu)對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：

1、A宗地位于城市市區(qū)，評估機構(gòu)同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評估結(jié)果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果?并簡述理由。

2、B宗地位于城市郊區(qū)，為當?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。

請問：(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構(gòu)應該收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據(jù)?

(2)運用成本逼近法評估該宗地50年期土地出讓使用權(quán)價格時，基本步驟應有哪些?

3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對B宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點，并從產(chǎn)權(quán)關系和經(jīng)濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。

4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有的建筑進行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。

請問：(1)為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應到政府部門辦理那些手續(xù)?

(2)如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。第三部分 土地估價報告改錯題

五、共1題，40分。本題包括一個土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分40分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。

土地估價技術(shù)報告

第一部分 總 述

一、估價項目名稱

W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估(A省B縣)

二、委托估價方

W企業(yè)

三、受托估價方

(略)

四、估價目的

W企業(yè)擬進行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會“關于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知“(〔1994〕國土〔法〕字第153號)、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價機構(gòu)對此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。

五、估價依據(jù)

(1)《中華人民共和國土地管理法》

(2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》

(3)國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關于印發(fā)《股東有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知(〔1994〕國土〔法〕字第153號)

(4)國家土地管理局關于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(1996)的通知(〔1995〕國土〔籍〕字第180號)

(5)原國家土地管理局第8號令〈國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定〉

(6)當?shù)赜嘘P地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設的地方性規(guī)定

(7)估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關資料

(8)委托方提供的有關資料

六、估價基準日

二○○一年十二月三十一日

七、估價日期

二○○二年七月二十日至二○○二年九月二十日

八、地價定義

待估宗地的評估地價為委托方使用的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。

九、需要特殊說明的事項

(一)假設條件

(1) 土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關稅費。

(2) 估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

(3) 在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

(4) 任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。

(5) 委托方提供的資料屬實。

(二)使用說明

(1) 本報告評估價格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù)，不作其他用途。

(2) 待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的〈建設用地規(guī)劃許可證〉為準。

(3) 此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術(shù)報告”兩部分，“

土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用。

(4) 評估報告有效期自評估基準日起一年內(nèi)有效。

(5) 本評估報告由C土地估價機構(gòu)負責解釋。

十、（責任編輯：中大編輯）

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