土地估價(jià)師

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第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)

復(fù)習(xí)要點(diǎn)

1、本章是重點(diǎn)章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會(huì)有計(jì)算題出現(xiàn)

2、需要掌握一些基本概念以及分等定級(jí)因素

3、分等定級(jí)分值的計(jì)算是本章的重點(diǎn)

一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述

1、土地分等定級(jí)的含義和對(duì)象

(1)土地分等定級(jí)的含義

是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是土地分等定級(jí)的一部分。

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象

城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

2、土地分等定級(jí)與土地估價(jià)的關(guān)系

(1)兩者的概念實(shí)質(zhì)

(2)兩者的關(guān)系

土地分等定級(jí)評(píng)定的是土地使用價(jià)值，土地估價(jià)是評(píng)定使用價(jià)值在市場(chǎng)上反映出的價(jià)格。兩者相輔相成，又未必一致。

3、土地分等定級(jí)體系與方法

(1)土地分等定級(jí)體系

城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級(jí)

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法

采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，又稱多因素分值加和法

多因素綜合評(píng)價(jià)法的常用公式

城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)完整方法的兩個(gè)步驟

4、土地定級(jí)原則

(1) 綜合性原則

(2) 主導(dǎo)性原則

(3) 地域分異原則

(4) 土地收益差異原則

(5) 定量與定性分析結(jié)合原則

二、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)因素分析

1、土地分等定級(jí)因素概念及因素層次

土地分等定級(jí)因素是指對(duì)土地質(zhì)量、級(jí)別有重大影響、并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件。由基本因素、派生因素及因子形成因素、因子體系。(要熟悉城鎮(zhèn)土地分等因素、因子體系和土地定級(jí)因素、因子體系)

2、因素指標(biāo)類型

硬指標(biāo)和軟指標(biāo)

3、確定土地分等定級(jí)因素、因子的基本原則

(1) 影響大，對(duì)土地分等定級(jí)具有重要作用

(2) 可獲得，保證數(shù)據(jù)口徑的一致性

(3) 覆蓋面廣，對(duì)相應(yīng)類型用地質(zhì)量評(píng)定有針對(duì)性

(4) 反映土地質(zhì)量差異

4、土地分等定級(jí)方法

《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》中確定的指標(biāo)，分別作為土地分等、土地綜合定級(jí)、商業(yè)用地定級(jí)、住宅用地定級(jí)和工業(yè)用地定級(jí)因素。

5、因素因子權(quán)重確定

(1) 確定土地分等定級(jí)因素權(quán)重的意義、作用和要求

(2) 權(quán)重確定方法

A.特爾菲測(cè)定法

基本程序：確定因素——選擇專家——設(shè)計(jì)評(píng)估意見征詢表——專家征詢和輪間信息反饋

權(quán)重測(cè)定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理：等級(jí)評(píng)估和分值評(píng)估及各自公式

B.因素成對(duì)比較法

兩個(gè)前提：因素間的可成對(duì)比較性、因素比較的可轉(zhuǎn)移性

方法簡(jiǎn)介與說明

C.層次分析法

AHP方法，也稱多層次權(quán)重分析決策方法，優(yōu)點(diǎn)是定量與定性相結(jié)合。基本原理。

D.數(shù)理統(tǒng)計(jì)法

三、城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法

1、土地分等程序

(1) 開展城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作

(2) 進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

(3) 計(jì)算分等對(duì)象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

(4) 驗(yàn)證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等別

(5) 編制城鎮(zhèn)土地分等成果

2、土地分等資料收集與調(diào)查

包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個(gè)方面資料的收集與調(diào)查。

3、土地分等因素因子分值計(jì)算

(1) 土地分等因子分值計(jì)算的基本原則

(2) 土地分等因子分值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)化公式

土地分等因子分值計(jì)算需要采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式，通常有位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化兩種，兩種標(biāo)準(zhǔn)化的公式。

(3) 涉及指數(shù)方式的因子指標(biāo)計(jì)算

A.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計(jì)算

B.城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力指數(shù)計(jì)算

C.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計(jì)算

4、土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算和等別劃分

(1) 土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算和等別初步劃分

土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算是在因子、因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進(jìn)行。

城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進(jìn)行

開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

(2)土地等別的驗(yàn)證

A.采用聚類分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占90%以上

B.采用市場(chǎng)資料分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占50%以上

C.土地等別驗(yàn)證的基本思想

(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定

城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：

A.行政建制協(xié)調(diào)原則

B.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則

C.近鄰平衡原則

城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項(xiàng)

(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

市轄區(qū)土地等劃分

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