土地估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習2012年土地估價師考試課程，全面的了解土地估價師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012年土地估價師考試輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

第八部分 關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知(國土資發(fā)[2005]144號)

一、關(guān)于制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價的必要性

制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價目的是為征地補償提供依據(jù)，直接為征地服務(wù)。制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準要考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格及農(nóng)用地等級等因素，在一定區(qū)域范圍內(nèi)(以縣域范圍為主)，在主導性農(nóng)用地類別和耕作制度條件下，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格及相關(guān)附加收益為主要依據(jù)進行測算。以統(tǒng)一年產(chǎn)值標準為基數(shù)，同時綜合考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民生活水平、被征地農(nóng)民社會保障需要等其他條件，確定補償倍數(shù)，計算征地補償費用。征地區(qū)片綜合地價是征地綜合補償標準，制訂時要考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素進行測算。已經(jīng)完成了農(nóng)用地定級的地區(qū)，應(yīng)充分吸收農(nóng)用地定級成果。已按《農(nóng)用地估價規(guī)程》完成農(nóng)用地征用價格評估的地區(qū)，要充分考慮評估結(jié)果。要盡量采用多種方法分析測算，合理確定一定區(qū)域范圍內(nèi)的統(tǒng)一征地區(qū)片綜合地價。

制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價，是依法合理做好征地補償安置工作、維護被征地農(nóng)民切身利益、保障經(jīng)濟建設(shè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)性工作，是貫徹落實《決定》和國土資源部《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》(國土資發(fā)[2004]238號)等文件精神，解決當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題的重要舉措。各地對此項工作務(wù)必高度重視，認真組織，力爭在2005年年底完成本地區(qū)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價的制訂及公布工作。

二、關(guān)于推行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價的區(qū)域

制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價，是一項政策性和技術(shù)性較強的基礎(chǔ)性工作。各地要本著開拓創(chuàng)新、因地制宜的原則，積極推進這項工作。東部地區(qū)城市土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，應(yīng)制訂區(qū)片綜合地價;中、西部地區(qū)大中城市郊區(qū)和其他有條件的地區(qū)，也應(yīng)積極推進區(qū)片綜合地價制訂工作;其他暫不具備條件的地區(qū)可制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。

三、關(guān)于制訂和公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價的步驟

(一)制訂方案，加強協(xié)調(diào)。

(二)全面部署，科學測算。

(三)評審驗收，搞好平衡。

(四)審查備案，統(tǒng)一公布。

四、關(guān)于制訂和公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價需注意的幾個問題

(一)合理確定不同地區(qū)征地補償標準。制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價，要依據(jù)國家法律法規(guī)和文件的有關(guān)規(guī)定，從本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、農(nóng)民生產(chǎn)和生活實際需要出發(fā)，妥善處理征地補償標準的合法性與合理性、法定補償標準與農(nóng)民補償要求之間的關(guān)系，切實維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保證原有生活水平不下降、長遠生計有保障。要防止以制訂和公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價為由，壓低征地補償標準。

(二)做好省域內(nèi)征地補償標準的總體平衡工作。各省(區(qū)、市)國土資源部門要在深入調(diào)查研究、科學測算的基礎(chǔ)上，按照同地同價的要求，合理確定和平衡省域內(nèi)各地(市、州)之間及各市(縣)之間征地補償標準的差異;要認真研究處理因各地征地補償標準發(fā)布時間及測算方法等不同造成標準水平出現(xiàn)差異的機制和方案。

(三)認真依法組織聽證工作。按照《國土資源聽證規(guī)定》，擬訂或者修改區(qū)域性征地補償標準必須要組織聽證。地方各級國土資源部門制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價，要在認真做好實地調(diào)研和科學測算的基礎(chǔ)上，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民群眾及社會各方面的意見和建議。

(四)注意與過去征地補償標準的銜接。測算征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價，應(yīng)注意對過去依法確定的征地補償標準，尤其是對1999年至2004年期間征地補償標準進行認真分析和客觀借鑒，防止新、老征地補償標準之間差距過大而導致矛盾，維護社會穩(wěn)定。

例題：國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》要求制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，主要是為解決當前征地工作中存在的( )問題。(2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

A.安置措施不落實

B.征地補償同地不同價

C.征地補償標準偏低

D.征地費用分配不合理

E.征地補償標準隨意性較大

答案：BCE

解析：法規(guī)考核點?！蛾P(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》 (國土資發(fā)[2005]144號) 規(guī)定，制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價，是依法合理做好征地補償安置工作、維護被征地農(nóng)民切身利益、保障經(jīng)濟建設(shè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)性工作，是貫徹落實《決定》和國土資源部《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》(國土資發(fā)[2004]238號)等文件精神，解決當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題的重要舉措。

附件1：

征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準測算指導性意見(暫行)

一、概念及內(nèi)涵

征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準是在一定區(qū)域范圍內(nèi)(以市、縣行政區(qū)域為主)，綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。

統(tǒng)一年產(chǎn)值標準是計算征地補償費用的主要依據(jù)。征地補償費用在統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地區(qū)位、當?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平和社會經(jīng)濟發(fā)展水平、原征地補償標準等因素確定相應(yīng)的土地補償費和安置補助費倍數(shù)進行計算。

統(tǒng)一年產(chǎn)值標準適用于集體農(nóng)用地征收補償測算，集體建設(shè)用地征收補償和國有農(nóng)用地補償測算可參照執(zhí)行。

二、基本原則

(一)主導性原則。選擇主導的地類和耕作制度進行測算，用主導農(nóng)用地收益反映測算范圍內(nèi)的農(nóng)用地客觀收益。

(二)適當從高原則。在依據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)作物產(chǎn)值測算的同時，適當考慮改進生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。

(三)協(xié)調(diào)平衡原則?？紤]土地等級狀況，與當?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價水平相協(xié)調(diào)，與原征地補償標準相銜接。

(四)公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》要求，依法組織聽證，廣泛聽取各有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民及社會各方面的意見和建議。

三、基本要求

(一)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準分兩個層次制訂，一是市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，以市(縣)行政區(qū)域為基本單元制訂;二是市(縣)內(nèi)分區(qū)域年產(chǎn)值標準，把市(縣)劃分為不同區(qū)域，確定各區(qū)域年產(chǎn)值標準。

(二)市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準為控制性標準，在省內(nèi)進行綜合平衡;市(縣)分區(qū)域年產(chǎn)值標準在市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的基礎(chǔ)上形成。

(三)分區(qū)域年產(chǎn)值標準不設(shè)地塊修正體系。

(四)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應(yīng)設(shè)定基準時點，一般3～5年調(diào)整一次。

例題：依據(jù)有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應(yīng)設(shè)定基準時點，一般( )年調(diào)整一次。(2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

A.2—3

B.3—4

C.3—5

D.4—5

答案：C

解析：統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應(yīng)設(shè)定基準時點，一般3～5年調(diào)整一次。

四、工作步驟

1.確定測算范圍;

2.確定主導耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量;

3.確定主要農(nóng)作物價格和年產(chǎn)值;

4.確定市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準;

5.確定市(縣)分區(qū)域的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。

五、主導耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定

(一)主導耕作制度的確定

主導耕作制度包括土地主要復(fù)種方式和主要農(nóng)作物種類。其中，主要土地復(fù)種方式根據(jù)土地的復(fù)種面積比例情況確定，主要農(nóng)作物種類在土地復(fù)種方式的基礎(chǔ)上根據(jù)種植面積進行判斷。

注意事項：

1.確定主要土地復(fù)種方式時，如果某種復(fù)種方式(如一年一熟)的面積超過市(縣)范圍內(nèi)耕種土地的60%，可以確定該復(fù)種方式為主要復(fù)種方式;如果市(縣)范圍內(nèi)具有一種以上主要復(fù)種方式(面積超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要復(fù)種方式。

2.確定主要農(nóng)作物種類時，如果某一種農(nóng)作物種植面積超過70%，可以直接確定其為主要農(nóng)作物;如果有一種以上主要農(nóng)作物(超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要農(nóng)作物。

3.主導耕作制度還可以通過查閱《農(nóng)用地分等規(guī)程》附表得到。

(二)主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定

主要農(nóng)作物年產(chǎn)量為其前三年產(chǎn)量的平均值，農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)通過抽樣調(diào)查采集。

注意事項：

1.在具體調(diào)查時要考慮抽樣點分布的均勻性和代表性，同時還要對農(nóng)用地的附加收入(如養(yǎng)殖、間作

（責任編輯：中大編輯）